Ein Tilgungsplan ist die tabellarische Darstellung aller Zahlungen über die gesamte Laufzeit eines Darlehens. Er zeigt für jede Rate, wie viel davon an die Bank als Zins geht und wie viel tatsächlich die Schuld verringert. Gleichzeitig gibt er die verbleibende Restschuld nach jeder Zahlung an. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, diesen Plan bei Vertragsabschluss auszuhändigen.
Was drinsteht und warum das zählt
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung konstant. Was sich verändert, ist das Verhältnis der beiden Bestandteile innerhalb dieser Rate. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, weil die Restschuld noch groß ist. Mit jeder Zahlung sinkt die Schuld ein kleines Stück, damit auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Das ist kein Zufall, sondern Mathematik: Die ersparten Zinsen fließen automatisch in eine höhere Tilgung zurück.
Praktisch bedeutet das: In den ersten Jahren eines Darlehens bauen Sie Schulden deutlich langsamer ab, als die Ratenhöhe vermuten lässt. Wer das nicht weiß, unterschätzt gerne, wie viel Restschuld nach zehn Jahren noch offen ist.
Was Sie als Eigentümer konkret damit anfangen können
Drei Fragen lassen sich mit dem Tilgungsplan direkt beantworten:
- Anschlussfinanzierung planen: Das Datum des Zinsbindungsendes und die dann noch offene Restschuld stehen schwarz auf weiß. Wer frühzeitig weiß, welchen Betrag er neu verhandeln muss, hat mehr Spielraum bei der Bank.
- Sondertilgungen durchrechnen: Die meisten Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen, oft 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme. Im Tilgungsplan oder einem ergänzenden Berechnungstool können Sie sehen, um wie viele Jahre sich die Laufzeit verkürzt und wie viel Zins Sie insgesamt sparen.
- Vorfälligkeitsentschädigung einschätzen: Wenn Sie ein Objekt vor Ende der Zinsbindung verkaufen, verlangt die Bank eine Entschädigung für entgangene Zinsen. Die Grundlage dieser Berechnung ist die Restschuld zum Verkaufszeitpunkt, die der Tilgungsplan direkt ausweist. Gerade bei Immobilien im Remstal, wo Kaufpreise in Fellbach oder Kernen schnell in den sechsstelligen Bereich gehen, kann dieser Betrag erheblich sein und sollte beim Verkaufskalkül nicht fehlen.
Finanzierungsangebote vergleichen
Wenn Sie mehrere Angebote einholen, liefert der Tilgungsplan die ehrlichste Vergleichsgrundlage. Effektivzins und Monatsrate allein sagen wenig darüber aus, wie viel Schuld nach zehn Jahren noch steht. Wer das für jedes Angebot nebeneinanderlegt, sieht auf einen Blick, welches Darlehen tatsächlich günstiger ist, auch wenn die Monatsrate vielleicht höher aussieht.