Die Restschuld ist der Betrag, den Sie einer Bank zu einem bestimmten Zeitpunkt noch schulden. Meistens interessiert er am Ende der Zinsbindungsfrist, wenn der ursprüngliche Kreditvertrag ausläuft und neu verhandelt werden muss. Je nachdem, wie viel Sie in den vergangenen Jahren getilgt haben, kann dieser Betrag sehr nah am ursprünglichen Darlehen liegen oder schon deutlich kleiner sein. Wie hoch er ausfällt, bestimmt maßgeblich, zu welchen Konditionen Sie weitermachen können.
Was die Restschuld in der Laufzeit steuert
Jede Tilgungsrate, die Sie zahlen, senkt die Restschuld. Weil die Zinsen immer auf den noch offenen Betrag berechnet werden, verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung im Laufe der Zeit: Am Anfang ist der Zinsanteil einer Rate hoch und der Tilgungsanteil niedrig, später kehrt sich das um. Wie schnell sich die Restschuld abbaut, hängt vor allem am anfänglichen Tilgungssatz. Bei einem Prozent Tilgung geht es sehr langsam, die Restschuld bleibt nach zehn Jahren noch fast auf dem Ausgangsniveau. Bei zwei Prozent ist der Abbau moderater, bei drei oder vier Prozent spürbar schneller.
Sondertilgungen beschleunigen den Prozess zusätzlich. Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sonderzahlungen von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Wer diese Möglichkeit konsequent nutzt, kann die Restschuld am Ende der Zinsbindung erheblich drücken.
Warum die Höhe beim Auslaufen der Zinsbindung so wichtig ist
Am Ende der Zinsbindung brauchen Sie entweder neues Eigenkapital oder eine Anschlussfinanzierung. In diesem Moment ist die Restschuld der Ausgangspunkt für alles Weitere. Banken berechnen dabei den sogenannten Beleihungsauslauf: Restschuld geteilt durch den aktuellen Immobilienwert. Liegt dieser Wert unter 60 Prozent, bekommen Sie in der Regel die besten Zinssätze. Zwischen 60 und 80 Prozent gibt es noch solide Standardkonditionen. Darüber können Risikozuschläge anfallen.
Für Eigentümer im Remstal ist das keine abstrakte Rechengröße. Wer vor zehn Jahren in Fellbach oder Kernen im Remstal gekauft hat, dürfte inzwischen von gestiegenen Bodenrichtwerten profitieren. Die Werte im Kreis liegen heute vielerorts im Bereich von 400 bis über 600 Euro pro Quadratmeter, Fellbach und Kernen am oberen Rand. Ein gestiegener Immobilienwert verbessert den Beleihungsauslauf auch dann, wenn die Restschuld für sich genommen noch hoch wirkt. Das lohnt sich zu kennen, bevor man mit der Bank über die Verlängerung verhandelt.
Ihre Optionen bei der Anschlussfinanzierung
Wenn die Zinsbindung endet, haben Sie drei Wege. Erstens die Prolongation: Sie verlängern das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist der bequemste Weg, weil keine Grundschuldänderung anfällt. Allerdings machen Banken bei Bestandskunden oft weniger Zugeständnisse beim Zinssatz als im Wettbewerb mit anderen Anbietern.
Zweitens die Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank, die Ihnen bessere Konditionen bietet. Dafür wird die Grundschuld abgetreten, was Kosten von grob 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld verursacht. Liegt der Zinsvorteil dauerhaft darüber, rechnet sich der Wechsel.
Drittens die vollständige Ablösung: Wenn Eigenkapital, eine Erbschaft oder eine fällige Lebensversicherung es erlauben, tilgen Sie die Restschuld in einem Zug und sind schuldenfrei.
Das Sonderkündigungsrecht und das Forward-Darlehen
Zwei Instrumente verdienen besondere Aufmerksamkeit. Nach Paragraph 489 BGB können Sie jeden Immobilienkredit nach zehn Jahren Laufzeit kündigen, unabhängig davon, ob die vereinbarte Zinsbindung länger war. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nicht verlangen. Wer also einen Vertrag mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung abgeschlossen hat, kann nach zehn Jahren trotzdem zu günstigeren Konditionen wechseln.
Das Forward-Darlehen geht in die entgegengesetzte Richtung: Sie sichern sich heute schon die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Monaten oder Jahren startet. Möglich ist das bis zu 66 Monate im Voraus. Für die Vorlaufzeit berechnet die Bank einen Aufschlag, üblicherweise im Bereich von 0,02 bis 0,03 Prozent pro Monat. Bei 36 Monaten Vorlauf ergibt das grob 0,7 bis etwas über 1 Prozent auf den Zinssatz. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wohin sich das Zinsniveau Ihrer Einschätzung nach entwickeln wird.