Eine Terrasse ist eine befestigte Außenfläche, die unmittelbar an ein Wohngebäude anschließt und entweder ebenerdig oder leicht erhöht liegt. Sie gilt als Aufenthaltsbereich im Freien und verlängert den Wohnraum nach draußen. Bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung wird sie je nach Ausführung mit 25 bis 50 Prozent angerechnet. In der Vermarktung zählt eine gut gestaltete Terrasse zu den Ausstattungsmerkmalen, die Käufer und Mieter am stärksten ansprechen.
Bauformen und ihre Besonderheiten
Die häufigste Form ist die Erdgeschossterrasse: Sie liegt auf Geländeniveau, grenzt direkt an den Garten und ist barrierefrei zugänglich. Übliche Größen liegen zwischen 15 und 40 Quadratmetern. Aufwendiger und teurer ist die Dachterrasse auf einem Flachdach. Hier sind mehrlagige Abdichtung und ein statischer Nachweis zwingend erforderlich, was die Herstellungskosten deutlich nach oben treibt. Die Loggia unterscheidet sich von der Terrasse dadurch, dass sie überdacht und in den Baukörper eingetieft ist. Sie gilt wohnflächentechnisch als eigene Kategorie und wird in der Regel mit 50 Prozent angerechnet. Balkone im Obergeschoss, die durch einen Rücksprung oder Anbau eine Fläche über 10 Quadratmeter erreichen, werden gelegentlich als Balkonterrasse bezeichnet, rechtlich gelten aber die gleichen Regeln wie beim Balkon.
Ausführung und Kosten
Damit eine Terrasse dauerhaft funktioniert, braucht sie einen frostsicheren Unterbau (mindestens 80 Zentimeter tief), eine funktionierende Drainage und ein Gefälle von mindestens 2 Prozent weg vom Haus. Das klingt selbstverständlich, wird in der Praxis aber erstaunlich oft vernachlässigt. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen mangelndes Gefälle oder fehlende Drainage nach einigen Jahren zu Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich geführt hat.
Beim Belag ist die Bandbreite groß: Naturstein liegt qualitativ und preislich oben, Betonplatten sind günstig und pflegeleicht, Holz und WPC wirken warm, Feinsteinzeug setzt sich zunehmend durch. Für eine einfache Erdgeschossterrasse kalkulieren Sie grob 100–300 EUR/m² inklusive Unterbau. Eine Dachterrasse kostet wegen Abdichtung und Statik leicht 300–800 EUR/m². Kommt eine Überdachung hinzu, reicht die Spanne von rund 1.500 EUR für eine Markise bis zu 50.000 EUR und mehr für einen vollwertigen Wintergarten. Ab einer Absturzhöhe von 50 Zentimetern ist ein Geländer Pflicht, die Mindesthöhe beträgt 90 Zentimeter.
Baugenehmigung und Rechtliches
Was genehmigungspflichtig ist, hängt vom Einzelfall ab. In Baden-Württemberg gilt die Landesbauordnung (LBO BW), nicht die Musterbauordnung. Eine ebenerdige, unüberdachte Terrasse ist in der Regel verfahrensfrei, sobald eine Überdachung hinzukommt oder die Terrasse erhöht liegt, kann eine Genehmigung erforderlich werden. Dachterrassen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Für Vorhaben in Fellbach und Waiblingen ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Stadt zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Dazu kommen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück, die Sie unbedingt prüfen sollten, bevor Sie bauen.
Bei Eigentumswohnungen ist die Terrasse in der Regel Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht. Die Instandhaltung liegt damit beim Eigentümer, und Veränderungen bedürfen oft eines Beschlusses der Gemeinschaft. Im Mietrecht gilt die Terrasse als Teil der gemieteten Fläche, Nutzungsbeschränkungen wie eingeschränktes Grillen oder Nachtruheregeln können im Mietvertrag oder der Hausordnung festgelegt sein.
Was eine Terrasse beim Verkauf wert ist
Im Remstal, wo Bodenwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreiskorridors liegen, wiegt die Aufenthaltsqualität eines Grundstücks stark. Eine großzügige, südausgerichtete Erdgeschossterrasse kann den erzielbaren Verkaufspreis bei einem Einfamilienhaus spürbar heben. Bei Mietwohnungen ist eine Terrasse regelmäßig ein Argument für eine höhere Nettomiete. Dachterrassen erzielen in städtischen Lagen Preisaufschläge, die deutlich über dem Investitionsvolumen liegen können, das setzt aber voraus, dass Abdichtung und Technik einwandfrei sind. Ein schlecht unterhaltener oder feuchter Außenbereich dreht den Effekt um und wird im Kaufpreisangebot abgezogen.