Die Wohnfläche einer Immobilie ist die Summe aller Grundflächen, die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) als tatsächlich bewohnbar anerkannt werden. Sie ist die wichtigste Bezugsgröße für Mietpreise, Nebenkosten und Kaufpreisberechnungen und hat handfeste rechtliche Konsequenzen, wenn die angegebene Zahl von der real gemessenen Fläche abweicht. Wer eine Wohnung oder ein Haus im Remstal verkauft oder vermietet, sollte die eigene Flächenangabe kennen und belegen können, bevor er sie in ein Exposé schreibt.
Was die WoFlV zählt und was nicht
Die Wohnflächenverordnung teilt Flächen in vier Gruppen: Flächen, die voll angerechnet werden, Flächen, die zur Hälfte zählen, Flächen, die nur zu einem Viertel eingehen, und Flächen, die überhaupt nicht gewertet werden.
Wohnräume, Küche, Bad und Flur werden zu 100 Prozent angerechnet, soweit die lichte Raumhöhe über zwei Meter liegt. Bereiche, die zwischen einem und zwei Metern Höhe haben, zählen zur Hälfte. Darunter geht die Fläche auf null. Das trifft besonders Dachgeschosse: In der Region gibt es viele attraktive Maisonette-Wohnungen und ausgebaute Dachgeschosse, etwa in Fellbach-Oeffingen oder in Weinstadt-Strümpfelbach, bei denen ein erheblicher Teil der Grundrissfläche auf die Dachschrägen entfällt und damit aus der Wohnflächenrechnung herausfällt.
Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet. Ist ein Balkon überdacht und zur Seite hin windgeschützt, können es bis zu 50 Prozent sein. Beheizte und vollständig verglaste Wintergärten gehen zu 100 Prozent in die Wohnfläche ein. Nicht gewertet werden Keller, Dachböden ohne Ausbau, Treppenhäuser in Gemeinschaftsbereichen, Garagen und alle Technikräume.
Wie die Berechnung in der Praxis funktioniert
Man geht Raum für Raum vor, misst Länge und Breite an der Innenkante der Wände und multipliziert die Werte. Dann behandelt man die Sonderfälle: Dachschrägen erfordern, dass man die Höhe abschnittsweise misst und die Fläche entsprechend aufteilt. Einbauschränke bleiben in der Fläche, es sei denn, es handelt sich um fest eingebaute Schächte oder Kamine, deren Grundfläche über 1,5 Quadratmeter liegt; die zieht man ab. Türnischen und Fensterlaibungen bleiben drin.
Aus der Planungsarbeit kennen wir das Problem: Wer nur den alten Bauplan vom Archiv holt und die Maße daraus übernimmt, bekommt manchmal eine Fläche, die mit dem heutigen Bestand wenig zu tun hat. Nachträgliche Umbauten, zugezogene Wände oder veränderte Grundrisse werden selten ins Dokument eingetragen. Ein aktuelles Aufmaß mit einem Laser-Entfernungsmesser ist bei jedem Verkauf die sicherere Grundlage.
WoFlV und DIN 277: zwei verschiedene Ergebnisse
Kaufverträge und Verkaufsprospekte, vor allem von Bauträgern, nutzen manchmal die DIN 277 als Berechnungsbasis. Die DIN 277 erfasst die Brutto-Grundfläche und schließt auch Technik- und Konstruktionsflächen ein. Das Ergebnis liegt regelmäßig fünf bis fünfzehn Prozent über dem WoFlV-Wert. Wer ein Exposé liest, sollte deshalb immer prüfen, welche Norm ausgewiesen ist.
Im Mietrecht ist die WoFlV der Standard. Im Kaufvertrag ist die Angabe nach DIN 277 zulässig, aber nur dann eindeutig, wenn das im Vertrag auch so steht. Wenn dort schlicht eine Quadratmeterzahl ohne Quellenangabe steht, entsteht Raum für Streit.
Toleranzgrenzen und was bei Abweichungen gilt
Liegt die tatsächliche Wohnfläche bis zu zehn Prozent unter der vertraglich vereinbarten Fläche, gilt das als rechtlich unerheblich. Überschreitet die Abweichung diese Schwelle, wird es ernst: Im Mietrecht ist der Mieter zu einer Mietminderung in Höhe der prozentualen Abweichung berechtigt, rückwirkend ab Mietbeginn, begrenzt durch die dreijährige Verjährungsfrist. Im Kaufrecht kann eine erhebliche Flächenabweichung zu einer Kaufpreisminderung führen. Wer die falsche Fläche arglistig angegeben hat, haftet auf Schadensersatz.
Bei einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro, wie er für Wohnimmobilien in Fellbach und Kernen im oberen Bereich anfällt, macht eine Abweichung von zehn Quadratmetern einen Unterschied von 50.000 Euro im Kaufpreis. Das ist kein Kleingedrucktes, das ist der Kaufpreis einer kleinen Wohnung.
Wenn Angabe und Aufmaß auseinandergehen, empfehlen wir, einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten. Die Kosten für ein Flächen-Gutachten liegen je nach Objekt zwischen 300 und 800 Euro. Das ist gut investiertes Geld verglichen mit dem, was ein späterer Rechtsstreit kostet.
Wohnfläche als Zahl und als Qualität
Die Quadratmeterzahl sagt viel über den Preis und wenig über den Wohnwert. Aus der Planung kennen wir Grundrisse, bei denen 90 Quadratmeter großzügiger wirken als 110 Quadratmeter mit langen, schlecht belichteten Fluren. Raumhöhe, Fensterfläche und Ausrichtung gehen nicht in die WoFlV-Berechnung ein, prägen aber die Qualität des Wohnens entscheidend.
Balkone und Terrassen werden in der Wohnfläche nur zu einem Viertel abgebildet, im Alltag machen sie jedoch einen erheblichen Teil der Lebensqualität aus. In einer gefragten Hanglage am Kappelberg mit Blick Richtung Stuttgart zieht ein Südbalkon Kaufinteressenten an, die für die Wohnfläche auf dem Papier keinen Aufpreis gesehen hätten. Das ist ein Punkt, den wir bei der Vermarktung gezielt ansprechen.