Wer ein Haus kauft, das noch gebaut wird, bekommt sein Darlehen nicht auf einen Schlag. Die Bank zahlt es in mehreren Teilbeträgen aus, jeweils dann, wenn ein vertraglich vereinbarter Bauabschnitt abgeschlossen ist. Dieses Verfahren heißt Teilvalutierung. Der Vorteil: Sie zahlen Zinsen nur auf das Geld, das tatsächlich bereits geflossen ist, nicht auf den vollen Kreditbetrag.
Der Zahlungsplan nach MaBV
Bei Bauträgerverträgen schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fest, welche Teilbeträge zu welchem Zeitpunkt fällig werden dürfen. Ein typischer Plan sieht so aus:
- 30 % nach Beginn der Erdarbeiten
- 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- 25,9 % für den Innenausbau (Sanitär, Heizung, Elektro, Fenster, Putz, Estrich)
- 8,4 % bei Bezugsfertigkeit
- 3,5 % als Schlussrate nach vollständiger Fertigstellung
Die Bank gibt jede Tranche erst frei, wenn der Baufortschritt nachgewiesen ist. Sie zahlen also nicht im Voraus, sondern immer für das, was bereits steht.
Was das praktisch bedeutet
Für den Nachweis gegenüber der Bank brauchen Sie in der Regel einen Bautenstandsbericht, Fotos und oft eine Bestätigung des bauleitenden Architekten. Aus unserer Planung kennen wir das: Die Bescheinigungen klingen bürokratisch, sind aber schnell beisammen, wenn die Baustelle sauber dokumentiert ist. Die Bank überweist dann direkt an den Bauträger oder den jeweiligen Handwerker.
Bereitstellungszinsen: Der stille Kostenfaktor
Das Geld, das die Bank zusagt, aber noch nicht ausgezahlt hat, kostet trotzdem. Auf diese nicht abgerufenen Beträge verlangen Banken Bereitstellungszinsen, typisch 0,25 % pro Monat. Das entspricht 3 % pro Jahr auf den noch nicht abgerufenen Teil.
Die meisten Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Anlaufzeit von drei bis zwölf Monaten. Wie lang diese Frist ist, lässt sich verhandeln, und es lohnt sich, darauf zu bestehen. Bei Neubauprojekten im Remstal, wo Baugenehmigungen über die untere Baurechtsbehörde in Fellbach oder Waiblingen laufen und Verzögerungen im Genehmigungsverfahren keine Ausnahme sind, kann eine zu kurz bemessene Frist teuer werden.
Wo es riskant wird
Läuft die Baustelle nicht nach Plan, entstehen zwei Probleme gleichzeitig: Die Bereitstellungszinsen steigen, und die Tranche für den nächsten Abschnitt kann noch nicht abgerufen werden. Bei einer Bauträgerinsolvenz ist das bereits ausgezahlte Geld grundsätzlich gefährdet, auch wenn der MaBV-Zahlungsplan genau dafür ausgelegt ist, das Risiko zu begrenzen.
Ein weiteres Thema: Wenn eine Tranche fällig wird, aber Mängel vorliegen, ist es schwierig, die Zahlung zurückzuhalten. Vertraglich ist ein Einbehalt oft nur eingeschränkt möglich. Kalkulieren Sie deshalb von Anfang an einen Puffer ein und dokumentieren Sie den Baufortschritt lückenlos.