Der Substanzwert gibt an, was die baulichen Anlagen eines Grundstücks wert sind, wenn man von den reinen Herstellungskosten ausgeht und das Alter des Gebäudes davon abzieht. Er beschreibt also, was das Gebäude kostet, wenn man es heute in seinem gegenwärtigen Zustand neu errichten und dann entsprechend abnutzen würde. Zusammen mit dem Bodenwert fließt er in den Sachwert ein, der seinerseits Grundlage für die Verkehrswertermittlung, die Beleihung durch Banken und die Gebäudeversicherung ist.
Wie der Substanzwert berechnet wird
Ausgangspunkt ist der Neubauwert des Gebäudes. Sachverständige greifen dafür auf die Normalherstellungskosten (NHK) zurück, die in den Tabellen der Sachwertrichtlinie nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard aufgeschlüsselt sind, entweder je Quadratmeter Bruttogrundfläche oder je Kubikmeter Bruttorauminhalt.
Von diesem Neubauwert wird anschließend die Alterswertminderung abgezogen. Sie ergibt sich aus dem Verhältnis von tatsächlichem Alter zu Gesamtnutzungsdauer. Bei Wohngebäuden liegt die Gesamtnutzungsdauer in der Regel zwischen 60 und 80 Jahren. Ein Gebäude, das 40 von 80 Jahren hinter sich hat, verliert also rechnerisch die Hälfte seines Substanzwerts durch normalen Verschleiß.
Modernisierungen verändern dieses Bild. Eine umfassende Sanierung, etwa neues Dach, neue Fenster und eine modernisierte Heizung, verlängert die sogenannte Restnutzungsdauer fiktiv. Das Gebäude gilt dann wertmäßig als jünger, als sein Baujahr vermuten lässt. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen gut dokumentierte Modernisierungen den Substanzwert spürbar angehoben haben.
Was noch in die Rechnung einfließt
Neben dem Hauptgebäude erfasst der Substanzwert weitere Bestandteile des Grundstücks: Einfriedungen, befestigte Flächen, Gartenanlagen und Nebengebäude werden pauschal oder detailliert angesetzt. Besondere technische Ausstattungen wie Aufzüge, Klimaanlagen oder Sonderinstallationen kommen gesondert hinzu.
Auf der anderen Seite stehen Abzüge. Bauschäden, Feuchtigkeitsschäden oder ein größerer Instandhaltungsstau mindern den Substanzwert, weil die Kosten für ihre Beseitigung vom Ergebnis abgehen. Wer sein Gebäude über Jahre nicht gepflegt hat, sieht das in der Zahl.
Substanzwert und Ertragswert: zwei Blickwinkel auf dieselbe Immobilie
Der Substanzwert blickt auf das, was ein Gebäude kostet. Der Ertragswert blickt auf das, was ein Gebäude einbringt. Bei selbst genutzten Immobilien spielt der Substanzwert die wichtigere Rolle, weil es keine Mieteinnahmen gibt, die man bewerten könnte. Bei vermieteten Objekten rückt der Ertragswert in den Vordergrund.
Das Verhältnis beider Größen zueinander ist ein nützlicher Marktindikator. Liegt der Substanzwert deutlich über dem Ertragswert, deutet das auf eine schwache Renditelage hin: Das Gebäude ist teuer in der Herstellung, bringt aber vergleichsweise wenig ein. Im Remstal, wo Bodenwerte in Fellbach und Kernen am oberen Rand des Kreises liegen und die Nachfrage durch die Stuttgart-Nähe hoch bleibt, kommt es selten zu solchen Diskrepanzen. Trotzdem lohnt ein Blick auf beide Werte, bevor man eine Kaufentscheidung trifft.
Was der Substanzwert für Sie als Eigentümer bedeutet
Für die Gebäudeversicherung bildet der Substanzwert die Basis der Prämienberechnung. Wer umbaut oder anbaut und den Versicherungswert nicht anpasst, riskiert eine Unterversicherung und bekommt im Schadensfall weniger ersetzt, als er erwartet.
Für die Baufinanzierung ermittelt die Bank ihren eigenen Substanzwert als Teil der Beleihungswertermittlung. Ein höherer Substanzwert kann die Konditionen verbessern, weil die Sicherheit für den Kredit solider aussieht.
Und für einen möglichen Verkauf gilt: Gut dokumentierte Modernisierungen und ein gepflegter Zustand schlagen sich direkt im Substanzwert nieder. Wer Rechnungen, Energieausweise und Handwerksleistungen ordentlich ablegt, kann dem Gutachter des Gutachterausschusses Rems-Murr-Kreis im Zweifel nachweisen, was das Gebäude wert ist.