Ein Steuerberater ist ein zugelassener Berufsträger, der bei sämtlichen steuerlichen Fragen rund um Immobilien berät und vertritt. Das klingt nach einer trockenen Beschreibung, trifft es aber genau: Was er tut, entscheidet oft darüber, ob ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Schenkung am Ende deutlich teurer wird als nötig. Den richtigen Zeitpunkt für das Gespräch gibt es: möglichst früh, nicht im Nachhinein.
Was ein Steuerberater bei Immobilien konkret macht
Das Kernfeld ist die laufende Vermietung. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, gibt jährlich eine Anlage V zur Einkommensteuererklärung ab. Dort landet, was eingenommen wurde, aber eben auch, was abzugsfähig ist: Schuldzinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und vor allem die Abschreibung auf das Gebäude (AfA). Gerade die AfA wird von Eigentümern in ihrer Wirkung oft unterschätzt. Ein Steuerberater stellt sicher, dass der absetzbare Gebäudeanteil korrekt ermittelt wird und kein geldwerter Posten vergessen geht.
Beim Verkauf geht es häufig um die Spekulationsfrist: Liegt der Verkauf weniger als zehn Jahre nach dem Kauf, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer an, sofern das Objekt nicht selbst genutzt wurde. Ob eine Transaktion steuerlich unproblematisch ist oder ob sie in den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels rutscht, hängt von Einzelheiten ab, die ein Laie kaum sicher einschätzen kann.
Bei Erbschaften und Schenkungen kommt es auf Freibeträge, Bewertungsansätze und Gestaltungsspielräume an. Hier kann frühzeitige Planung über mehrere Jahre hinweg erhebliche Unterschiede machen.
Typische Optimierungsansätze
Ein Punkt, der regelmäßig zu bares Geld führt, ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück. Das Grundstück selbst ist nicht abschreibbar, das Gebäude schon. Je höher der Gebäudeanteil im Kaufvertrag, desto höher die jährliche Abschreibung. Das lässt sich durch ein Sachverständigengutachten oder eine fundierte Dokumentation im Kaufvertrag belegen, sollte aber nicht willkürlich angesetzt werden, denn das Finanzamt prüft das.
Für Eigentümer mit mehreren Objekten oder größeren Portfolios kann die Frage entstehen, ob eine Immobilien-GmbH steuerlich günstiger wäre als das Halten im Privatvermögen. Das ist keine pauschale Entscheidung, sondern hängt von persönlicher Einkommensteuerbelastung, Haltedauer und Nutzungsabsicht ab. Ein Steuerberater rechnet diese Szenarien durch, ein Makler tut das nicht.
Ein Hinweis für den Rems-Murr-Kreis: Bei der Grundsteuer gilt in Baden-Württemberg das modifizierte Bodenwertmodell. Bewertet wird ausschließlich die Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert, das Gebäude bleibt dabei außen vor. Das weicht erheblich vom Bundesmodell ab und kann bei der Einordnung in die Gesamtsteuerbelastung eines Objekts eine Rolle spielen. Die aktuellen Bodenrichtwerte lassen sich kostenlos über BORIS-BW abrufen, in Fellbach und Waiblingen liegen sie am oberen Rand des Kreises.
Was Steuerberatung kostet und was sich absetzt
Das Honorar richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung. Bei der laufenden Steuererklärung orientiert es sich am Gegenstandswert, bei Gestaltungsberatung kann eine gesonderte Wertgebühr hinzukommen. Wer mehr Zeit und Komplexität mitbringt, zahlt entsprechend mehr.
Steuerberatungskosten, die im Zusammenhang mit Vermietungseinkünften stehen, sind selbst abzugsfähig, also als Werbungskosten ansetzbar. Was im Zusammenhang mit dem privaten Bereich anfällt, ist es nicht mehr. Wenn beides zusammenkommt, lohnt es sich, die Rechnung des Steuerberaters von Anfang an so aufschlüsseln zu lassen.