Wer baut oder umnutzt, muss in der Regel eine bestimmte Zahl an Stellplätzen nachweisen. Lässt sich diese Pflicht auf dem eigenen Grundstück nicht erfüllen, kann die Gemeinde stattdessen eine Geldzahlung akzeptieren: die Stellplatzablöse. Grundlage sind die Landesbauordnung Baden-Württemberg sowie die jeweilige kommunale Ablösesatzung der Gemeinde.
Wann kommt die Ablöse in Frage?
Die Behörde lässt eine Ablöse zu, wenn die Stellplätze auf dem Baugrundstück technisch nicht herstellbar sind oder ihre Herstellung wirtschaftlich unzumutbar wäre. Typische Gründe: Das Grundstück ist zu schmal für eine Zufahrt, die Topografie lässt keine Garage zu, Denkmalschutzauflagen stehen entgegen, oder die Bodenverhältnisse machen eine Tiefgarage unverhältnismäßig teuer.
Darüber hinaus gibt es städtebauliche Konstellationen, in denen Kommunen die Ablöse bewusst bevorzugen. In Altstadtbereichen, bei sehr guter ÖPNV-Anbindung oder in Quartieren, die bewusst autoarm entwickelt werden sollen, kann eine Ablöse sogar die gewünschte Lösung der Behörde sein. Den Antrag stellen Sie beim zuständigen Bauaufsichtsamt; die Entscheidung liegt im Ermessen der Behörde, ein Anspruch auf Ablöse besteht nicht.
Im Rems-Murr-Kreis ist die Zuständigkeit nach Gemeinde gestaffelt. Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte haben jeweils eine eigene untere Baurechtsbehörde. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Welche Ablösesatzung gilt und wie hoch der Betrag je Stellplatz ausfällt, hängt damit direkt von der Gemarkungslage Ihres Grundstücks ab.
Was die Ablöse kostet
Die Höhe richtet sich nach der kommunalen Satzung und orientiert sich an den durchschnittlichen Herstellungskosten eines Stellplatzes. Üblich sind gestaffelte Zonenwerte: Lagen nahe der Innenstadt werden höher bewertet als Randlagen, weil dort der Herstellungsaufwand und der Flächendruck größer sind. Die Beträge werden regelmäßig an die Kostenentwicklung angepasst und sind in den vergangenen Jahren fast überall gestiegen.
Zum Vergleich: Ein Tiefgaragenstellplatz kostet in der Herstellung je nach Bauweise und Grundstück zwischen 20.000 und 50.000 Euro, ein ebenerdiger Stellplatz deutlich weniger. Die Ablöse liegt in der Regel darunter, kann aber je nach Satzung und Zone trotzdem einen nennenswerten Posten in der Projektkalkulation darstellen. Wer diese Kosten früh einplant, vermeidet böse Überraschungen kurz vor der Baugenehmigung.
Ablöse statt Stellplatz: die wirtschaftliche Seite
Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen die Ablöse die klar wirtschaftlichere Wahl war. Die Fläche, die sonst für Stellplätze reserviert wäre, steht dann als Wohn- oder Nutzfläche zur Verfügung. Der Mehrerlös aus zusätzlichen Quadratmetern übersteigt die Ablösezahlung oft erheblich, besonders in Lagen mit hohem Bodenrichtwert. In Fellbach und im direkten Umfeld von Waiblingen, wo die Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, kann diese Rechnung besonders deutlich ausfallen.
Die Ablöse ist damit keine Strafe, sondern ein Steuerungsinstrument. Wer sie kennt und frühzeitig in die Planung einbezieht, kann damit Baurecht sichern und Flächen effizienter nutzen.
Stellplatzpflicht von vornherein reduzieren
Bevor die Ablöse zum Thema wird, lohnt ein Blick auf die Stellplatzpflicht selbst. In vielen Satzungen lässt sich die geforderte Anzahl reduzieren: durch nachgewiesene Car-Sharing-Angebote, ausreichende Fahrradabstellplätze oder eine besonders gute ÖPNV-Anbindung. Wer mit einem Mobilitätskonzept in das Genehmigungsverfahren geht und entsprechende Nutzungsverträge mit Anbietern vorlegt, kann die Pflicht mitunter spürbar verringern. Weniger Pflichtstellplätze bedeuten weniger Ablösebetrag und mehr Spielraum für die eigentliche Nutzung des Grundstücks.