Wer eine Immobilie kauft und sie später wieder verkauft, muss auf den erzielten Gewinn unter Umständen Einkommensteuer zahlen. Maßgeblich ist dabei die sogenannte Spekulationsfrist: Liegen zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf weniger als zehn Jahre, gilt das als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, und der Gewinn wird versteuert. Nach Ablauf dieser zehn Jahre entfällt die Steuerpflicht vollständig.
Was innerhalb der Frist besteuert wird
Der zu versteuernde Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und der Veräußerungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen neben dem Kaufpreis auch alle Nebenkosten, die beim Erwerb angefallen sind: Notargebühren, die Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent) sowie eine etwaige Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro kommen da schnell 40.000 Euro Nebenkosten zusammen, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
Wurde die Immobilie vermietet, kürzen außerdem die bereits steuerlich geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten. Das erhöht den rechnerischen Gewinn spürbar. Der verbleibende Betrag wird dem persönlichen Einkommen zugerechnet und mit dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert, der bis zu 45 Prozent betragen kann. Wer kurz vor dem Ablauf der zehn Jahre verkauft, sollte diesen Effekt nicht unterschätzen.
Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien
Wer in seiner eigenen Immobilie gewohnt hat, ist auch innerhalb der Zehnjahresfrist nicht zwingend steuerpflichtig. Voraussetzung ist, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt wurde. Eine kurze Vermietungsphase in diesem Zeitraum gefährdet die Steuerfreiheit. Als Nachweis dienen Meldebestätigungen und Nebenkostenabrechnungen. Für Eltern, deren minderjährige Kinder die Immobilie bewohnt haben, gibt es eine ergänzende Sonderregelung, die eine gewisse Flexibilität lässt. Die Details gehören in eine steuerrechtliche Beratung.
Was bei Erbschaft und Schenkung gilt
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, startet keine neue Spekulationsfrist. Der Erwerbszeitpunkt des Erblassers oder Schenkers wird übernommen, die Frist läuft also nahtlos weiter. Hat der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen. In der Praxis im Remstal, wo viele Bestandsobjekte schon Jahrzehnte in Familienbesitz sind, ist das häufig der Fall. Trotzdem lohnt ein genauer Blick auf den ursprünglichen Kaufvertragsdatum, denn bei Schenkungen aus jüngerer Zeit kann die Frist noch laufen.
Gewerblicher Grundstückshandel als Risiko
Wer mehrere Immobilien innerhalb kurzer Zeit verkauft, riskiert, dass das Finanzamt die Verkäufe nicht mehr als private Veräußerungsgeschäfte wertet. Als Orientierung gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, kann gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden. Die Folgen sind erheblich: Alle Gewinne werden dann gewerblich besteuert, Gewerbesteuer kommt hinzu, und selbst Verkäufe nach Ablauf der zehn Jahre verlieren ihre Steuerfreiheit, rückwirkend. Wer im Raum Fellbach oder Waiblingen mehrere Objekte im Portfolio hat und über Verkäufe nachdenkt, sollte das vorab mit einem Steuerberater klären.
Verluste richtig geltend machen
Wer innerhalb der Frist mit Verlust verkauft, kann diesen Verlust steuerlich nutzen, allerdings nur begrenzt. Eine Verrechnung ist ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften möglich, nicht mit Miet- oder Arbeitseinkünften. Ein Verlustvortrag in spätere Jahre ist möglich, ein Verlustrücktrag ins Vorjahr ebenfalls, jedoch nur für ein Jahr. Damit das Finanzamt den Verlust anerkennt, ist ein gesonderter Feststellungsbescheid erforderlich. Wer diesen nicht beantragt, verliert den Verlust steuerlich.