Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten und langfristig von ihrer Wertsteigerung zu profitieren, spricht von einer Kapitalanlage. Im Vordergrund steht also nicht die eigene Nutzung, sondern die Erzielung von Erträgen. Immobilien gelten dabei als vergleichsweise inflationsresistente Anlageform, weil sowohl Mieteinnahmen als auch Verkaufserlöse in der Regel mit dem allgemeinen Preisniveau wachsen.
Was die Rendite wirklich aussagt
Der Begriff Rendite taucht im Zusammenhang mit Kapitalanlagen schnell auf, meint aber je nach Berechnungsweg sehr Unterschiedliches. Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Sie taugt für einen ersten Vergleich, bildet die Realität aber nicht vollständig ab.
Die Nettomietrendite zieht davon alle nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten ab, also Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen und Versicherungen, die Sie als Vermieter selbst tragen. Das Ergebnis ist deutlich nüchterner.
Wer mit Fremdkapital kauft, sollte zusätzlich die Eigenkapitalrendite im Blick behalten. Sie zeigt, wie sich das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital verzinst, und kann durch den Hebel des Darlehens erheblich von den anderen Kennzahlen abweichen.
Objekte im Remstal werden aktuell mit Bodenrichtwerten am oberen Ende des Kreises gehandelt. In Fellbach oder Kernen sind Werte zwischen 400 und 610 EUR/m² keine Seltenheit, und innerhalb derselben Postleitzahl liegen eine ruhige Hanglage am Kappelberg und eine Wohnung an einer Durchgangsstraße preislich weit auseinander. Das hat direkte Auswirkungen auf den Kaufpreis und damit auf jede Renditekennzahl.
Steuerliche Spielräume kennen und nutzen
Eine vermietete Immobilie eröffnet steuerliche Möglichkeiten, die bei selbst genutztem Eigentum nicht greifen. Die wichtigsten im Überblick:
- Gebäudeabschreibung (AfA): Der Gebäudewertanteil wird über viele Jahre steuerlich abgeschrieben und mindert jährlich das zu versteuernde Einkommen.
- Werbungskosten: Darlehenszinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen sind steuerlich absetzbar.
- Verlustverrechnung: Übersteigen die absetzbaren Kosten die Mieteinnahmen, lässt sich der Verlust in der Regel mit anderen Einkünften verrechnen.
- Spekulationsfrist: Verkaufen Sie die Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Ob und wie stark sich diese Effekte in Ihrem Fall auswirken, hängt von Ihrer persönlichen Einkommenssituation ab. Ein Steuerberater sollte das vor dem Kauf durchrechnen, nicht danach.
Risiken, die Sie kennen sollten
Kapitalanlagen in Immobilien laufen nicht automatisch. Leerstand bedeutet Mietausfall bei weiter laufenden Kosten. Zahlungsunfähige Mieter können langwierige und teure Prozesse nach sich ziehen. Und Instandhaltungskosten treten selten geordnet auf: Ein undichtes Dach oder eine defekte Heizung kommen meist dann, wenn sie am wenigsten passen.
Hinzu kommt: Wertsteigerungen sind keine Garantie. Die Nachfragelage im Remstal ist durch die Nähe zu Stuttgart derzeit günstig, aber Lagebewertungen können sich über einen langen Anlagehorizont verschieben.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Fellbach
Eine Zweizimmerwohnung mit 55 m² wird zu 350.000 EUR gekauft. Die monatliche Kaltmiete beträgt 950 EUR, also 11.400 EUR im Jahr.
Bruttomietrendite: 11.400 / 350.000 = ca. 3,3 %
Davon gehen jährlich rund 1.200 EUR für Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage ab.
Nettomietrendite: 10.200 / 350.000 = ca. 2,9 %
Beim Kauf fallen zusätzlich Nebenkosten an: 5,0 % Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg (17.500 EUR), Notarkosten und Grundbucheintragung (ca. 3.000–4.000 EUR) sowie bei Maklerbeteiligung je Seite 3,57 % inkl. MwSt. (ca. 12.495 EUR). Diese Erwerbsnebenkosten erhöhen den tatsächlichen Kapitaleinsatz und drücken die Eigenkapitalrendite entsprechend.
Das Beispiel zeigt: Im Remstal sind die Einstiegspreise hoch. Eine solide Rendite ist erreichbar, erfordert aber eine nüchterne Kalkulation vor dem Kauf.