Eine Sozialwohnung ist eine Mietwohnung, die mit öffentlichen Fördermitteln finanziert wurde. Als Gegenleistung akzeptiert der Eigentümer zwei Einschränkungen: Er darf nur eine bestimmte Höchstmiete verlangen, und er darf nur an Haushalte vermieten, die einen Wohnberechtigungsschein besitzen. Diese Bindungen laufen nach einer festgelegten Frist aus, danach ist die Wohnung wieder frei vermietbar.
Was hinter dem Wohnberechtigungsschein steckt
Den Wohnberechtigungsschein, kurz WBS, stellt die Gemeinde aus. Grundlage ist das Haushaltseinkommen: Es darf bestimmte Grenzen nicht überschreiten, die je nach Bundesland und Haushaltsgröße unterschiedlich sind. In Baden-Württemberg regelt das Landeswohnraumförderungsgesetz die genauen Einkommensgrenzen. Zusätzlich muss ein tatsächlicher Wohnbedarf nachgewiesen werden, und bei Personen ohne deutschen Pass ist ein entsprechender Aufenthaltstitel erforderlich.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Vor jeder Neuvermietung prüfen Sie den WBS des Interessenten. Liegt kein gültiger Schein vor, dürfen Sie die Wohnung nicht vermieten, auch wenn alles andere passt.
Mietbindung und Belegungspflicht in der Praxis
Die Mietobergrenze für Sozialwohnungen liegt in aller Regel deutlich unter der ortsüblichen Marktmiete. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen und die Stuttgarter Pendlernachfrage die Preise treibt, ist diese Lücke besonders spürbar. Wer also eine geförderte Wohnung in Waiblingen oder Fellbach besitzt, erzielt während der Bindungsphase messbar weniger als ein vergleichbarer Vermieter ohne Bindung.
Die Bindungsdauer beträgt üblicherweise 15 bis 25 Jahre ab Fertigstellung. Nach dem Ende der regulären Bindung kann eine sogenannte Nachwirkungsfrist greifen, in der reduzierte Pflichten weiterbestehen. Erst danach ist die Wohnung vollständig frei.
Was Eigentümer im Gegenzug erhalten
Wer eine Sozialwohnung baut oder saniert, bekommt dafür zinsgünstige Darlehen oder direkte Zuschüsse, in Baden-Württemberg über die L-Bank. Die Konditionen sind deutlich günstiger als am freien Kapitalmarkt. Hinzu kommen steuerliche Vorteile, insbesondere erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten auf den Gebäudewert.
Das Kalkül dahinter: Die geringeren Mieteinnahmen werden durch günstigere Finanzierungskosten und Steuererleichterungen (zumindest teilweise) ausgeglichen. Ob das über die gesamte Bindungsdauer aufgeht, hängt stark vom Einzelfall ab.
Beispielrechnung: Bindung versus freier Markt
Nehmen wir eine 70-m²-Wohnung in Waiblingen. Im freien Markt wäre heute eine Kaltmiete von rund 11,50 EUR/m² realistisch, also etwa 805 EUR kalt pro Monat. Die Mietobergrenze für eine Sozialwohnung liegt in dieser Lage je nach Förderjahrgang bei ungefähr 6,00–7,00 EUR/m², also bei rund 420–490 EUR kalt.
Der monatliche Unterschied beträgt damit grob 315–385 EUR. Über eine Bindungsdauer von 20 Jahren summiert sich das auf 75.600–92.400 EUR entgangene Mieteinnahmen (ohne Preissteigerungen). Dem gegenüber stehen zinsgünstige Förderdarlehen, die je nach Programm und Volumen einen Zinsvorteil von mehreren zehntausend Euro bedeuten können. Ob der Vorteil die Einbuße deckt, lässt sich pauschal nicht sagen: Das hängt vom Förderprogramm, der Finanzierungshöhe und der Entwicklung des lokalen Mietniveaus ab. Wer heute über eine geförderte Neubauinvestition nachdenkt, sollte diese Zahlen sorgfältig gegeneinander stellen.