Wer eine Immobilie nicht erst mit dem Tod, sondern schon zu Lebzeiten überträgt, löst Schenkungssteuer aus. Das Schenkungsteuergesetz verweist dabei nahezu vollständig auf das Erbschaftsteuergesetz: Freibeträge, Steuersätze und Bewertungsregeln sind in beiden Fällen identisch. Für Eigentümer, die ihr Vermögen geordnet weitergeben wollen, ist die Schenkungssteuer deshalb das zentrale Thema der vorweggenommenen Erbfolge.
Freibeträge und Steuersätze
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder jeweils 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro. Eltern und Großeltern liegen bei 100.000 Euro, alle übrigen Beschenkten, etwa Geschwister oder Freunde, bei 20.000 Euro.
Entscheidend: Jeder dieser Freibeträge lebt alle zehn Jahre neu auf. Wer mit der Übertragung früh beginnt, kann denselben Freibetrag mehrfach ausschöpfen. Liegt der Wert der Schenkung über dem Freibetrag, greift ein progressiver Steuersatz. Für enge Verwandte in Steuerklasse I beginnt er bei 7 Prozent und steigt bis auf 30 Prozent. Entferntere Verwandte und Fremde zahlen in Steuerklasse II oder III deutlich mehr, bis zu 50 Prozent auf den übersteigenden Betrag.
Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet
Das Bewertungsgesetz schreibt vor, welches Verfahren anzuwenden ist. Eigentumswohnungen mit ausreichend Vergleichstransaktionen werden im Vergleichswertverfahren bewertet, vermietete Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren, selbstgenutzte Einfamilienhäuser im Sachwertverfahren.
Im Remstal ist das oft nicht ohne Bedeutung. Wer in Fellbach oder Kernen im Remstal ein freistehendes Haus überträgt, wird beim Finanzamt mit einem Sachwert konfrontiert, der in Hanglagen am Kappelberg erheblich von der Bewertung einer Straßenlage in derselben Postleitzahl abweichen kann. Liegt der tatsächliche Verkehrswert nachweislich unter dem steuerlich angesetzten Wert, darf ein Sachverständigengutachten vorgelegt werden. Ob sich das rechnet, hängt von der Differenz und den Gutachterkosten ab: Ein Gutachten des Gutachterausschusses beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis oder eines privaten Sachverständigen kostet Zeit und Geld, kann aber bei hochwertigeren Objekten die Steuer spürbar senken.
Der Zehn-Jahres-Rhythmus als Planungsinstrument
Alle Schenkungen zwischen denselben Personen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Überschreitet die Summe den jeweiligen Freibetrag, wird die Steuer rückwirkend auf den Gesamtbetrag berechnet. Die Frist startet mit der ersten Schenkung, nicht mit dem Jahreswechsel.
Zwei praktische Konsequenzen: Erstens lohnt es sich, den Zehn-Jahres-Takt bewusst einzuhalten und nicht kurz hintereinander zu übertragen. Zweitens schenken Ehepaare am besten getrennt, denn der Freibetrag gilt für jede Schenkerseite individuell. Ein Kind kann also von Vater und Mutter je 400.000 Euro innerhalb desselben Zeitraums steuerfrei erhalten.
Steuerfreie Übertragung des Familienheims
Eine vollständige Steuerbefreiung gibt es für das selbstgenutzte Familienheim, wenn es an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übertragen wird. Hier gilt keine Flächengrenze. Für Kinder ist die Steuerbefreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt, und das Kind muss das Objekt mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Zieht es vorher aus, wird rückwirkend besteuert.
Wer die Immobilie zwar überträgt, aber weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen erzielen möchte, kann einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Das mindert den steuerlich angesetzten Wert der Schenkung, weil die Belastung vom Verkehrswert abgezogen wird.
Was nach der Schenkung zu erledigen ist
Sobald eine Schenkung vollzogen ist, besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt, in der Regel innerhalb von drei Monaten. Bei notariell beurkundeten Verträgen übernimmt der Notar diese Meldung automatisch. Die Grundbuchumschreibung nach einer Immobilienschenkung läuft über das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 für den gesamten Kreis zuständig ist.
Gut dokumentierte Schenkungen erleichtern später die Fristberechnung, falls in den folgenden Jahren weitere Übertragungen geplant sind. Für eine vollständige Planung der Vermögensnachfolge, die steuerliche, erbrechtliche und baurechtliche Fragen verbindet, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater und einem Notar.