Ein Realkredit ist ein langfristiges Immobiliendarlehen, das durch ein Grundpfandrecht abgesichert wird. Die Bank lässt sich eine Grundschuld oder Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs eintragen und erhält damit ein Zwangsvollstreckungsrecht, falls Zahlungen ausbleiben. Weil diese dingliche Sicherheit das Kreditrisiko deutlich senkt, sind Realkredite spürbar günstiger als unbesicherte Darlehen. Sie sind heute die Standardform, wenn Eigentum gekauft oder gebaut wird.
Wie der Kredit gesichert wird
Die Bank finanziert nicht einfach den Kaufpreis, sondern bewertet die Immobilie zunächst nach einem eigenen, konservativen Maßstab: dem Beleihungswert. Dieser liegt in der Regel unterhalb des tatsächlichen Marktwertes, weil die Bank mögliche Wertschwankungen einkalkuliert. Aus dem Beleihungswert leitet sie dann die Beleihungsgrenze ab, also den Betrag, den sie maximal finanziert.
Im Remstal spielt das eine messbare Rolle. Grundstücke in Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen liegen bodenrichtwertmäßig am oberen Rand des Kreises, teils zwischen 400 und 610 EUR/m². Eine Bank, die konservativ bewertet, setzt den Beleihungswert mitunter spürbar unter den Kaufpreis. Wer das beim Eigenkapital nicht einrechnet, erlebt eine Finanzierungslücke.
Beleihungsauslauf und was er kostet
Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel Prozent des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht. Bleibt der Kredit unter 60 Prozent, gewährt die Bank ihre günstigsten Konditionen. Zwischen 60 und 80 Prozent kommen Zinsaufschläge hinzu, darüber wachsen sie deutlich. Konkrete Staffeln variieren je nach Institut, als Größenordnung gilt grob: zwischen 60 und 80 Prozent etwa 0,2 Prozentpunkte Aufschlag, zwischen 80 und 90 Prozent rund 0,5 Punkte, darüber leicht mehr als ein Punkt.
Das macht den Beleihungsauslauf zu einer der wichtigsten Stellschrauben vor der Finanzierungszusage. Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt den Auslauf und damit die Zinskosten über die gesamte Laufzeit.
Laufzeit, Zinsbindung und Varianten
Realkredite sind auf lange Sicht angelegt. Laufzeiten von 15 bis 35 Jahren sind üblich. Die Zinsbindung kann davon abweichen: Viele Darlehensverträge binden den Zins für 10 oder 15 Jahre, manche für 20 Jahre oder länger. Nach Ablauf der Zinsbindung wird zu dann gültigen Konditionen prolongiert oder umgeschuldet.
Bei der Tilgungsform hat sich das Annuitätendarlehen durchgesetzt: gleichbleibende monatliche Rate, bei der der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Daneben gibt es das Tilgungsdarlehen mit konstanter Tilgung und sinkender Rate sowie das endfällige Darlehen, bei dem die gesamte Schuld am Ende auf einmal zurückgezahlt wird. Letzteres wird gelegentlich bei vermieteten Objekten eingesetzt, wenn die Zinsen steuerlich abgesetzt werden sollen und die Tilgung zunächst zurückgestellt wird.
Chancen und Risiken für Eigentümer
Für den Kauf oder die Finanzierung von Bestand sind die Vorteile klar: vergleichsweise niedrige Zinsen, planbare Raten über lange Zeiträume und die Möglichkeit, hohe Summen zu finanzieren. Bei vermieteten Immobilien lassen sich die Darlehenszinsen zudem als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Die Kehrseite verdient klare Worte. Wer dauerhaft nicht zahlen kann, riskiert den Verlust der Immobilie durch Zwangsversteigerung. Und wer den Kredit vorzeitig ablösen will, etwa weil er verkauft, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau erheblich sein. Beim Verkauf einer Immobilie im Remstal sollten Sie das frühzeitig mit Ihrer Bank klären, damit die Ablösesumme in die Verkaufsplanung einfließen kann.