Wer eine Immobilie finanziert, trägt im Grundbuch eine Grundschuld ein. Dass diese Grundschuld einen bestimmten Platz in der Reihenfolge der Gläubigerrechte belegt, klingt zunächst abstrakt. Die Rangbescheinigung macht genau das schwarz auf weiß: Ein Notar bestätigt darin schriftlich und beglaubigt, welche Stelle eine eingetragene Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch einnimmt und welche Belastungen ihr vorgehen oder nachfolgen.
Warum der Rang erheblich ist
Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erlös strikt nach Rangfolge verteilt. Die erstrangige Grundschuld erhält ihren Betrag zuerst, die zweitrangige bekommt, was übrig bleibt, und alles, was danach kommt, geht leer aus, wenn der Erlös nicht reicht. Für Kreditgeber ist der Rang deshalb kein formales Detail, sondern das entscheidende Sicherheitsmerkmal. Eine Bank, die eine Anschlussfinanzierung zu günstigen Konditionen anbietet, besteht fast immer auf erstrangiger Besicherung. In Fellbach und Kernen, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Rems-Murr-Kreises liegen, sind die Grundschuldbeträge entsprechend hoch. Der Rang bestimmt dort, ob eine Bank das Risiko als vertretbar einschätzt oder nicht.
Wann Sie eine Rangbescheinigung brauchen
Der häufigste Anlass ist der Bankwechsel bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung. Die neue Bank möchte vor der Auszahlung wissen, in welche Rangstelle sie tatsächlich einrückt. Daneben wird die Bescheinigung benötigt, wenn eine zusätzliche Finanzierung eingetragen werden soll und geklärt sein muss, welchen Platz die neue Grundschuld erhält. Auch bei einem Rangrücktritt, also wenn ein vorrangiger Gläubiger einer nachrangigen Grundschuld den Vortritt lässt, dokumentiert die Rangbescheinigung den Ausgangszustand vor der Änderung.
Was die Bescheinigung enthält und wie sie entsteht
Der Notar zieht für die Bescheinigung einen aktuellen Grundbuchauszug, prüft Abteilung III auf alle eingetragenen Belastungen und hält dann fest: Grundbuchblatt, genaue Bezeichnung und Betrag der betreffenden Grundschuld, ihre Rangstelle sowie alle vor- und nachrangigen Eintragungen. Abgeschlossen wird das Dokument mit der Bestätigung, dass der Rang unverändert und unbeeinträchtigt ist, Datum und notarieller Beglaubigung.
Den Auftrag erteilt entweder die finanzierende Bank oder der Eigentümer selbst. Das Grundbuchamt, seit 2017 für unsere Region zentral beim Amtsgericht Waiblingen zuständig, liefert den Auszug auf Anfrage des Notars. Die Bearbeitungszeit liegt typischerweise bei ein bis zwei Wochen, die Kosten bewegen sich je nach Aufwand im überschaubaren Bereich von etwa 50–150 Euro für die notarielle Gebühr zuzüglich des Grundbuchauszugs.
Rangrücktritt als Sonderfall
Gelegentlich ist eine bloße Bescheinigung nicht genug: Wenn die neue Bank auf erstrangige Absicherung besteht, die bisherige Grundschuld aber noch im ersten Rang steht und nicht sofort gelöscht wird, muss der bisherige Gläubiger einem Rangrücktritt zustimmen. Dabei tritt die vorrangige Grundschuld zurück, die nachfolgende rückt vor. Das setzt die Zustimmungserklärung des zurücktretenden Gläubigers voraus und wird notariell beurkundet. Die Kosten richten sich nach dem Grundschuldbetrag und liegen üblicherweise bei 0,2–0,3 Prozent davon. Wer eine Umschuldung plant und dabei den Anbieter wechseln möchte, sollte diesen Schritt frühzeitig mit dem Notar und der bisherigen Bank abstimmen, damit keine Zeitverzögerung beim Valutierungstermin entsteht.