Der qualifizierte Alleinauftrag ist die weitreichendste Form des Maklervertrags. Sie als Eigentümer verpflichten sich darin, alle Kaufinteressenten konsequent an den beauftragten Makler weiterzuleiten, und zwar auch dann, wenn Sie den Käufer selbst gefunden haben. Im Gegenzug schuldet der Makler aktive Vermarktung, nicht bloßes Abwarten. Die Provision fällt auch bei einem sogenannten Eigengeschäft an.
Drei Auftragsformen im Vergleich
Beim einfachen Maklerauftrag bleibt alles offen: Sie können mehrere Makler gleichzeitig beauftragen, selbst inserieren und einen selbst gefundenen Käufer provisionsfrei abschließen. Das klingt nach Freiheit, bedeutet in der Praxis aber oft, dass kein Makler ernsthaft investiert, weil unklar ist, wer am Ende die Provision erhält.
Der einfache Alleinauftrag geht einen Schritt weiter. Nur ein Makler darf tätig sein, Parallelbeauftragungen scheiden aus. Ein Eigengeschäft bleibt aber in der Regel provisionsfrei möglich.
Beim qualifizierten Alleinauftrag fällt auch diese letzte Lücke weg. Selbst wenn Ihr Nachbar anklopft und Sie die Immobilie direkt verkaufen könnten, müssen Sie ihn an den Makler verweisen. Tun Sie es nicht und verkaufen eigenmächtig, bleibt der Provisionsanspruch des Maklers bestehen. Das ist die entscheidende Verschärfung gegenüber dem normalen Alleinauftrag.
Was der Vertrag regelt
Neben der Exklusivität enthält ein qualifizierter Alleinauftrag typischerweise folgende Punkte:
- Verweisungspflicht für alle Interessenten, unabhängig woher diese stammen
- Provisionsanspruch auch bei Eigengeschäft, in gleicher Höhe wie bei vermitteltem Abschluss
- Laufzeit von üblicherweise drei bis sechs Monaten, mit Kündigungsrecht aus wichtigem Grund
- Tätigkeitspflichten des Maklers: regelmäßige Berichterstattung, aktive Vermarktung, Besichtigungsorganisation
Die Tätigkeitspflichten sind das Gegengewicht zur starken Bindung auf Ihrer Seite. Wir halten es für sinnvoll, diese Pflichten konkret im Vertrag zu benennen, also zum Beispiel monatliches Reporting, Dokumentation der Werbemaßnahmen und Rückmeldung nach Besichtigungen. Ein Vertrag, der nur Ihre Pflichten nennt und die des Maklers vage lässt, ist kein guter Vertrag.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Die starke Bindung hat einen konkreten Preis: Sie können nicht parallel testen, ob ein anderer Makler schneller wäre. Sie können nicht selbst inserieren. Und Sie zahlen die Provision auch dann, wenn Sie den Käufer aus dem eigenen Bekanntenkreis selbst ansprechen.
Das ist unbequem, wenn man es so benennt. Gleichzeitig zwingt genau diese Konstruktion den Makler dazu, ernsthaft zu arbeiten. Wer weiß, dass er nicht durch einen Parallelkollegen oder ein Eigengeschäft des Eigentümers verdrängt werden kann, wird Budgets für Vermarktung, Zeit für Besichtigungen und Energie für Preisverhandlungen einsetzen.
Im Rems-Murr-Kreis liegt die ortsübliche Maklerprovision bei 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite, aufgeteilt nach dem seit Dezember 2020 geltenden Teilungsprinzip nach §§ 656c und 656d BGB. Diese Provision ist beim qualifizierten Alleinauftrag auch dann fällig, wenn Sie selbst vermitteln. Kalkulieren Sie das von Anfang an ein, bevor Sie unterschreiben.
Rechtliche Grenzen
Wie bei jedem Vertragswerk gilt: Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen können unwirksam sein, wenn sie Sie unangemessen benachteiligen. Eine unverhältnismäßig lange Laufzeit oder eine Provision weit über dem Marktüblichen kann sittenwidrig sein. Individualvereinbarungen, also individuell ausgehandelte Vertragspunkte statt vorformulierter Klauseln, stehen rechtlich auf sichererem Boden.
Wenn Sie den Vertrag als Verbraucher per E-Mail oder Telefon abschließen, greift das Fernabsatzrecht: Sie haben 14 Tage Widerrufsrecht, sofern Sie ordnungsgemäß belehrt wurden. Bei persönlichem Abschluss in Ihrer Wohnung kann stattdessen das Haustürwiderrufsrecht relevant werden.
Unser Architekt prüft im Rahmen unserer Beratung regelmäßig auch Vertragsunterlagen auf Vollständigkeit. Bei grundsätzlichen Rechtsfragen empfehlen wir dennoch, einen Fachanwalt einzuschalten, bevor Sie einen Vertrag mit solcher Bindungswirkung unterschreiben.