Die Provision ist die Vergütung, die ein Makler für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung erhält. Sie wird erst fällig, wenn der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt, und bemisst sich beim Kauf üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 regelt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a bis 656d BGB) verbindlich, wie die Provision bei Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen ist.
Was das Halbteilungsprinzip für Sie bedeutet
Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus verkauft, kann die Käuferseite nur noch in der Höhe belasten, die er selbst trägt. Im Remstal ist beidseitig je 3,57 % inkl. MwSt. üblich, also insgesamt 7,14 % des Kaufpreises. Zahlt der Verkäufer seinen Anteil, muss der Käufer maximal denselben Betrag übernehmen, nicht mehr. Außerdem muss der Verkäuferanteil nachweislich beglichen sein, bevor die Käuferseite zur Zahlung aufgefordert werden kann.
Für Mietverhältnisse gilt ein anderes Prinzip: Seit 2015 zahlt die Partei die Provision, die den Makler beauftragt hat. Das ist in der Regel der Vermieter. Die gesetzliche Obergrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer.
Wann der Provisionsanspruch entsteht
Damit der Makler seinen Anspruch geltend machen kann, müssen vier Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein: ein wirksamer Maklervertrag, eine nachweisbare Maklerleistung (Nachweis oder aktive Vermittlung), der Abschluss des Hauptvertrags und ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, entsteht kein Anspruch. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
Seit 2020 schreibt § 656a BGB für Wohnungskäufe zudem Textform vor: Ein mündlicher Maklerauftrag reicht nicht mehr aus. Das ist für beide Seiten eine klare Regelung, die in der Praxis häufig unterschätzt wird.
Verschiedene Auftragsformen
Ein einfacher Maklerauftrag lässt dem Eigentümer freie Hand: Er kann parallel weitere Makler beauftragen oder selbst nach Interessenten suchen. Beim Alleinauftrag verpflichtet er sich, ausschließlich mit einem Makler zu arbeiten. Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter: Meldet sich ein Interessent direkt beim Eigentümer, muss er ihn an den Makler verweisen.
Welche Form sinnvoll ist, hängt von der Marktsituation ab. In gefragten Lagen wie Fellbach oder Kernen im Remstal, wo Bodenrichtwerte am oberen Ende der Kreisskala liegen, ist die Nachfrage oft hoch genug, dass ein Alleinauftrag den Verkauf nicht bremst.
Steuern und Nebenkosten nicht vergessen
Aus Käufersicht gehört die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage für eine spätere Abschreibung oder mindert bei einem Wiederverkauf den steuerpflichtigen Gewinn, ist aber im Jahr der Zahlung nicht sofort abziehbar.
Für den Verkäufer gilt das Gegenteil: Die bezahlte Provision mindert den Veräußerungsgewinn und ist damit relevant, wenn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird. Auf die Provision selbst fallen 19 % Umsatzsteuer an, die im genannten Satz von 3,57 % bereits enthalten sind.