Planungsrecht ist der Oberbegriff für alle öffentlich-rechtlichen Regeln, die festlegen, ob ein Grundstück bebaut werden darf, wie intensiv und zu welchem Zweck. Die zentralen Rechtsquellen sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Bevor Sie über Wert, Nutzung oder Verkauf nachdenken, müssen Sie wissen, was das Planungsrecht für Ihr Grundstück zulässt.
Die zwei Ebenen der Bauleitplanung
Jede Gemeinde steuert ihre Entwicklung über zwei Instrumente. Der Flächennutzungsplan zeigt für das gesamte Gemeindegebiet grob, was wo entstehen soll: Wohnen, Gewerbe, Grünflächen. Er ist kein Gesetz für den Einzelnen, sondern ein internes Steuerungsdokument der Gemeinde.
Verbindlich wird es erst mit dem Bebauungsplan. Er legt für ein abgegrenztes Gebiet fest, was dort konkret erlaubt ist, und gilt unmittelbar für jedermann. Jede Baugenehmigung fußt auf diesen Festsetzungen. In Fellbach, Waiblingen und Kernen im Remstal können Sie beide Dokumente beim jeweiligen Baurechtsamt einsehen: Fellbach und Waiblingen haben als Große Kreisstädte eine eigene untere Baurechtsbehörde, für Kernen ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Was im Bebauungsplan steht und warum es Ihnen wichtig sein sollte
Der Bebauungsplan enthält mehrere Festsetzungsebenen, die zusammen bestimmen, wie viel Gebäude auf einem Grundstück stehen darf.
Die Art der Nutzung teilt das Gebiet in Typen ein: reines oder allgemeines Wohngebiet (WR oder WA), Mischgebiet (MI), Gewerbegebiet (GE) oder Sondergebiet (SO). Daran hängt, ob Sie ausschließlich wohnen, auch ein Büro betreiben oder Gewerbe ansiedeln dürfen.
Das Maß der Nutzung beschreibt, wie viel gebaut werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die gesamte Nutzfläche aller Geschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Eine höhere GFZ bedeutet mehr Nutzfläche und damit in der Regel einen höheren Bodenwert, was auch die Bodenrichtwerte im Kreis widerspiegeln.
Zusätzlich legen Baulinien und Baugrenzen das sogenannte Baufenster fest: der Bereich, innerhalb dessen das Gebäude stehen muss. Wer außerhalb bauen will, braucht eine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB, die die Behörde nach Ermessen entscheidet.
Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt
Nicht jede Fläche ist überplant. Hier unterscheidet das BauGB zwei Situationen.
Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Ein Neubau ist zulässig, wenn er in Nutzungsart, Baumasse und Bauweise nicht aus dem Rahmen fällt, was in gewachsenen Ortslagen wie Teilen von Kernen oder älteren Wohnquartieren in Fellbach praktisch relevant ist.
Im Außenbereich (§ 35 BauGB) gilt der Grundsatz: Bebauung ist unerwünscht. Nur privilegierte Vorhaben wie Landwirtschaft oder erneuerbare Energien sind grundsätzlich zulässig. Wer ein Außenbereichsgrundstück kauft und auf Bebaubarkeit hofft, geht ein erhebliches Risiko ein.
Planungsrecht und Grundstückswert
Kein Faktor beeinflusst den Wert eines Grundstücks stärker als das, was das Planungsrecht darauf erlaubt. Bauland kostet im Rems-Murr-Kreis ein Vielfaches von landwirtschaftlicher Fläche. Innerhalb desselben Plangebiets macht die GFZ einen erheblichen Wertunterschied, weil sie direkt bestimmt, wie viel Nutzfläche man entwickeln kann.
Eine Umzonung von Bauland zu einer weniger werthaltigen Nutzung kann den Verkehrswert eines Grundstücks deutlich senken. Eine Entschädigung gibt es dafür grundsätzlich nicht. Die Bodenrichtwerte, die Sie über BORIS-BW kostenlos abrufen können, spiegeln immer auch das geltende Planungsrecht wider. Für lagespezifische Einschätzungen ist der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises zuständig, für Grundstücke in Fellbach der eigene städtische Gutachterausschuss.
Was Sie vor einem Kauf oder Bauvorhaben prüfen sollten
Wer ein Grundstück kauft, sollte den Bebauungsplan vor dem Notartermin vollständig gelesen haben, nicht erst danach. Steht keine konkrete Nutzung fest oder gibt es Zweifel, empfiehlt sich eine Bauvoranfrage bei der Baurechtsbehörde. Diese gibt Ihnen rechtsverbindliche Auskunft, bevor Sie Geld ausgeben.
Plant die Gemeinde eine Änderung des Bebauungsplans, kann sie per Veränderungssperre (§ 14 BauGB) laufende Baugesuche für bis zu vier Jahre blockieren. Einzelne Gesuche lassen sich bereits nach § 15 BauGB bis zu zwölf Monate zurückstellen. Beide Instrumente treffen Eigentümer unvorbereitet hart. Wer frühzeitig von einem geplanten Verfahren weiß, kann über die gesetzlich vorgeschriebene Bürgerbeteiligung Einfluss nehmen.