Ein Pfandrecht gibt dem Gläubiger das Recht, sich aus einem bestimmten Gegenstand zu befriedigen, wenn der Schuldner seine Forderung nicht erfüllt. Es ist akzessorisch, das heißt: Es hängt unmittelbar von der gesicherten Forderung ab und erlischt mit ihr. Gegenüber anderen Gläubigern genießt der Pfandgläubiger Vorrang, und in der Insolvenz steht ihm ein Absonderungsrecht zu.
Drei Entstehungswege
Das Pfandrecht entsteht auf drei verschiedenen Wegen, die im Alltag jeweils unterschiedliche Situationen betreffen.
Das vertragliche Pfandrecht beruht auf einer Einigung zwischen Gläubiger und Eigentümer sowie der körperlichen Übergabe der Sache (§§ 1204 ff. BGB). Typisches Beispiel: Eine Bank nimmt Wertpapiere oder das Guthaben eines Sparkontos als Sicherheit für ein Darlehen.
Das gesetzliche Pfandrecht entsteht ohne gesonderte Vereinbarung kraft Gesetzes. Für Eigentümer, die vermieten, ist hier vor allem das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB relevant: Es entsteht automatisch an den eingebrachten beweglichen Sachen des Mieters und sichert Mietforderungen sowie Schadensersatzansprüche.
Das Pfändungspfandrecht schließlich entsteht durch staatlichen Zwang im Rahmen der Zwangsvollstreckung (§§ 803 ff. ZPO), wenn ein Gläubiger einen vollstreckbaren Titel hat und der Gerichtsvollzieher tätig wird.
Das Vermieterpfandrecht in der Praxis
Für Vermieter im Remstal ist das Vermieterpfandrecht die praktisch wichtigste Ausprägung. Es erfasst alle pfändbaren beweglichen Sachen, die sich in den Mieträumen befinden, also Möbel, Elektrogeräte oder Fahrzeuge in der Garage, nicht aber gesetzlich unpfändbare Gegenstände wie Kleidung oder Werkzeug für den Beruf des Mieters.
Das Pfandrecht erlischt, sobald der Mieter Sachen aus den Räumen entfernt und der Vermieter dem nicht widerspricht. Wer also bemerkt, dass ein säumiger Mieter Möbel abtransportiert, kann der Entfernung widersprechen und die Rückschaffung verlangen. In der Praxis empfiehlt sich das allerdings nur bei erheblichem Mietrückstand: Die Verwertung beweglicher Sachen ist aufwendig, ihr Erlös oft enttäuschend, und rechtliche Beratung ist vor jedem Schritt unbedingt sinnvoll.
Bestellung und Verwertung
Beim vertraglichen Pfandrecht sind zwei Schritte erforderlich: Einigung über die Bestellung und Übergabe der Sache. Bei Rechten wie Bankguthaben oder Lebensversicherungen tritt an die Stelle der Übergabe die Anzeige an den Drittschuldner, also die Bank oder den Versicherer.
Ist die gesicherte Forderung fällig und bleibt unbezahlt, kann der Pfandgläubiger verwerten. Der gesetzliche Regelweg ist die öffentliche Versteigerung, eine freihändige Veräußerung setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus. Vor der Verwertung muss der Gläubiger die Verwertung androhen und eine angemessene Frist abwarten. Der Erlös wird auf die Forderung angerechnet, ein Überschuss ist an den Eigentümer auszukehren.
Der Pfandgläubiger ist während der Besitzzeit zur sorgfältigen Verwahrung verpflichtet und darf die Sache nicht eigenmächtig nutzen.
Pfandrecht in der Immobilienfinanzierung
Bei der Finanzierung einer Immobilie im Remstal ist das Grundpfandrecht in Form von Grundschuld oder Hypothek das zentrale Sicherungsmittel. Banken verlangen darüber hinaus mitunter ergänzende Sicherheiten, für die ein Pfandrecht in Frage kommt: die Verpfändung eines Wertpapierdepots, eines Bankguthabens oder einer Kapitallebensversicherung. Bei Wertpapieren legt die Bank einen Beleihungswert fest, der unter dem Marktwert liegt, um Kursschwankungen abzufedern. Bei Lebensversicherungen wird der Rückkaufswert als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Solche Zusatzsicherheiten können helfen, wenn das Eigenkapital knapp ist oder die Beleihungsgrenze durch den Grundstückswert allein nicht ausreicht.
Beispiel: Vermieterpfandrecht bei Mietrückstand
Ein Vermieter in Waiblingen hat einer Mieterin eine Wohnung für 900 EUR monatlich vermietet. Nach vier Monaten Zahlungsausfall beläuft sich der Rückstand auf 3.600 EUR. Die Mieterin hat Möbel und Haushaltsgeräte in der Wohnung, deren Zeitwert der Vermieter auf rund 4.500 EUR schätzt.
- Das Vermieterpfandrecht besteht kraft Gesetzes, ohne dass es einer gesonderten Vereinbarung bedarf.
- Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen nur verhindern, solange er aktiv widerspricht; stillschweigendes Dulden lässt das Pfandrecht erlöschen.
- Vor einer Verwertung muss er die Verwertung schriftlich androhen und eine Frist setzen.
- Bei einer öffentlichen Versteigerung gebrauchter Haushaltsgegenstände sind tatsächlich erzielte Erlöse oft deutlich niedriger als der Schätzwert. 2.000 EUR wären ein realistisches Ergebnis, der Rest der Forderung bliebe offen.
- Parallel dazu lohnt sich die Kündigung und der Gang zum Amtsgericht Waiblingen für den Räumungstitel, weil das Pfandrecht allein den Schaden selten vollständig ausgleicht.