Eine Ordnungswidrigkeit steht unterhalb der Schwelle einer Straftat, wird aber dennoch mit einem Bußgeld geahndet. Im Immobilienbereich begegnet der Begriff vor allem im Baurecht, im Mietrecht und beim Energieausweis. Für Eigentümer ist das kein abstrakt-juristisches Thema: Wer ohne Genehmigung baut, den falschen Energieausweis vorlegt oder Vermietungsvorschriften ignoriert, riskiert schnell empfindliche Geldforderungen der zuständigen Behörde.
Wo das Baurecht Bußgelder auslöst
Der häufigste Fall in der Praxis ist das Bauen ohne Genehmigung oder das Abweichen von einer erteilten Baugenehmigung, ohne vorher eine Nachtragsgenehmigung beantragt zu haben. Dasselbe gilt für Nutzungsänderungen, also wenn aus einem Hobbyraum ein Büro oder aus einer Wohnung ein Ferienapartment wird, ohne dass die zuständige Baurechtsbehörde zugestimmt hat.
Auch Verstöße gegen Abstandsflächenvorschriften oder das Missachten von Auflagen aus einer Baugenehmigung zählen dazu. Wer eine behördliche Anordnung zur Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustands ignoriert, erhöht das Bußgeldrisiko weiter. Der Rahmen reicht bis zu 500.000 Euro.
In Fellbach und Waiblingen ist als Große Kreisstadt jeweils die eigene untere Baurechtsbehörde zuständig. Für Eigentümer in Kernen im Remstal liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen nachträgliche Genehmigungen möglich waren und das Bußgeld damit deutlich reduziert wurde. Das setzt aber voraus, dass man frühzeitig auf die Behörde zugeht, bevor diese selbst aktiv wird.
Energieausweis und Mietrecht
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen und die wesentlichen Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige ausweisen. Fehlt der Ausweis oder sind die Angaben fehlerhaft, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Das klingt nach einem Randproblem, ist in der Praxis aber überraschend häufig: Ein veralteter oder inhaltlich falscher Ausweis reicht aus, um den Tatbestand zu erfüllen.
Im Mietrecht können Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden. In Städten, die unter ein Wohnraumschutzgesetz fallen, kommt die Zweckentfremdung von Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung hinzu. Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung zu vermieten, ohne die Stadt vorher einbezogen zu haben, gehört zu den häufiger gewordenen Fällen.
Verfahren, Höhe und Einspruch
Das Verfahren läuft über einen Bußgeldbescheid der jeweils zuständigen Behörde. Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von zwei Wochen Einspruch eingelegt werden, was zu einer gerichtlichen Überprüfung führt. Die Höhe des Bußgelds richtet sich nach der Schwere des Verstoßes und den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betroffenen. Vorsätzliches Handeln wird höher bewertet als Fahrlässigkeit, und wer bereits einmal aufgefallen ist, muss beim nächsten Mal mit einer schärferen Reaktion rechnen.
Was neben dem Bußgeld noch droht
Das Bußgeld ist oft nicht die einzige Konsequenz. Die Behörde kann zusätzlich die Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustands anordnen oder die Nutzung eines Gebäudes bis zur Herstellung rechtmäßiger Verhältnisse untersagen. Bei gewerberechtlichen Verstößen kann es außerdem zu einer Eintragung im Gewerbezentralregister kommen.
Wer beim Umbau, der Vermietung oder dem Verkauf unsicher ist, ob alle Vorschriften eingehalten sind, fährt besser, wenn er die Behörde frühzeitig einbezieht. Eine nachträgliche Genehmigung ist in vielen Fällen möglich und in der Regel günstiger als ein laufendes Bußgeldverfahren.