Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in bestimmten Gebieten die zulässige Miethöhe nach oben begrenzt. Konkret darf die vereinbarte Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Rechtsgrundlage sind die §§ 556d bis 556g BGB, eingeführt mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015. In welchen Gemeinden die Regelung gilt, legen die einzelnen Bundesländer per Verordnung fest.
Geltungsbereich: Wo die Bremse greift
Angewendet wird die Mietpreisbremse in Gebieten, die der Gesetzgeber als „angespannten Wohnungsmarkt” einstuft. Typische Merkmale sind eine Leerstandsquote unter drei Prozent, deutlich über dem Bundesschnitt liegende Mieten und anhaltend stärkeres Bevölkerungswachstum als der Wohnungsneubau bewältigen kann.
Baden-Württemberg hat entsprechende Gebiete per Landesverordnung ausgewiesen. Der Rems-Murr-Kreis gehört aktuell nicht flächendeckend dazu, weshalb Vermieter in Fellbach, Waiblingen oder Kernen im Remstal zunächst prüfen sollten, ob ihre Gemeinde zum Geltungsgebiet zählt. Die aktuelle Verordnung des Landes sollte immer der erste Prüfschritt sein, bevor Sie eine Miete kalkulieren.
Wie die Obergrenze berechnet wird
Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird aus dem qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde abgeleitet oder, wo kein Mietspiegel existiert, durch ein Sachverständigengutachten ermittelt. Die Wohnung wird dabei nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr eingestuft.
Auf den so ermittelten Vergleichswert darf die neue Miete zehn Prozent aufschlagen. Dieser Zuschlag ist der gesetzliche Spielraum, keine Empfehlung. Liegt die Miete darüber, ist der übersteigende Betrag unzulässig.
Seit 2019 besteht für Vermieter außerdem eine Informationspflicht: Vor Vertragsabschluss müssen sie unaufgefordert mitteilen, ob sie sich auf eine Ausnahme berufen oder warum die angebotene Miete über der Grenze liegt. Wer das versäumt, riskiert, dass Mieter ohne Frist rügen können.
Ausnahmen, die Sie kennen sollten
Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos. Drei Konstellationen sind relevant:
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen. Das gilt für die Erstvermietung und alle späteren Neuvermietungen.
- Eine umfassende Modernisierung mit Investitionen von mindestens einem Drittel des vergleichbaren Neubauwertes befreit die Wohnung ebenfalls von der Bremse.
- War die Vormiete bereits höher als die zulässige Obergrenze, darf diese höhere Miete als Untergrenze weitergegeben werden.
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Eigentümer vor einer Wiedervermietung saniert haben. Ob die Investitionsschwelle für die Modernisierungsausnahme tatsächlich erreicht wird, lässt sich nicht pauschal beantworten. Das hängt vom konkret angesetzten Neubaurichtwert ab und sollte im Zweifelsfall belegt werden.
Rüge und Rückforderung
Zahlt ein Mieter eine Miete, die die zulässige Grenze überschreitet, kann er die überhöhte Miete schriftlich beanstanden. Ab dem Zeitpunkt dieser Rüge hat er Anspruch auf Rückzahlung der überschießenden Beträge. Für Zeiträume vor der Rüge besteht kein Rückforderungsanspruch.
Bei strittiger Berechnung entscheidet das Amtsgericht. Mietervereine unterstützen erfahrungsgemäß bei der Einstufung im Mietspiegel. Für Vermieter bedeutet das: Eine sorgfältige Dokumentation der Ausnahmegründe und der Informationspflicht-Erfüllung schützt vor nachträglichen Auseinandersetzungen.
Häufige Frage: „Ich vermiete meine Wohnung in Waiblingen neu. Gilt die Mietpreisbremse bei mir?”
Ob Waiblingen zum ausgewiesenen Geltungsgebiet gehört, ergibt sich aus der jeweils aktuellen Mietpreisbremseverordnung Baden-Württemberg, nicht aus dem Stadtgebiet allein. Stand der Abfassung dieses Artikels gilt die Verordnung bis Ende 2025; eine Verlängerung ist möglich, aber nicht sicher. Am zuverlässigsten prüfen Sie das direkt beim zuständigen Landesministerium oder fragen Ihren Mieterverein beziehungsweise einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt. Wenn Ihre Gemeinde im Geltungsgebiet liegt, sollten Sie außerdem den qualifizierten Mietspiegel der Stadt heranziehen und die Wohnung darin realistisch einstufen. Wir helfen Ihnen dabei, die richtige Vergleichsgruppe zu finden.