Ein Optionsvertrag räumt einer Partei das Recht ein, durch einseitige Erklärung einen Hauptvertrag in Kraft zu setzen. Der Optionsgeber bindet sich dabei vollständig, der Optionsnehmer behält dagegen die freie Wahl, ob und wann er die Option ausübt. Sobald er sie ausübt, kommt der Hauptvertrag automatisch zustande, ohne dass der Optionsgeber noch einmal zustimmen müsste.
Was Eigentümer mit einem Optionsvertrag eingehen
Für Sie als Eigentümer bedeutet das im Kern: Sie können für eine vereinbarte Frist nicht anderweitig über Ihre Immobilie verfügen. Der Interessent dagegen hat Zeit, zu prüfen, zu planen und zu entscheiden. Diese Asymmetrie ist kein Zufall, sie ist der Kern des Instruments. Als Ausgleich dafür wird üblicherweise ein Optionsentgelt vereinbart, das der Optionsnehmer für die Bindung des Eigentümers zahlt.
Ob dieses Entgelt auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird oder beim Optionsgeber verbleibt, falls die Option nicht ausgeübt wird, ist Verhandlungssache und muss klar im Vertrag geregelt sein. Unklarheiten an diesem Punkt sind erfahrungsgemäß eine häufige Quelle von Streit.
Formvorschriften bei Grundstücken und Immobilien
Geht die Kaufoption auf ein Grundstück oder eine Immobilie, ist notarielle Beurkundung zwingend. Weil der Optionsvertrag inhaltlich auf einen Kaufvertrag gerichtet ist, gelten dieselben Formvorschriften wie für den Kaufvertrag selbst. Zuständig für Beurkundungen in der Region ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 für die Grundbuchgeschäfte im gesamten Kreis zuständig ist.
Zur Absicherung des Optionsnehmers lässt sich zusätzlich eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Das verhindert, dass der Eigentümer das Grundstück während der Optionsfrist an einen Dritten veräußert oder belastet. Bei wertvollen Lagen, wie sie im Remstal mit Bodenrichtwerten am oberen Ende des Kreisbereichs vorkommen, ist diese Absicherung in der Praxis kaum verzichtbar.
Bei gewerblichen Mietverträgen kann eine Kaufoption dagegen in den Vertrag integriert werden. Schriftform reicht dort aus, eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.
Optionsvertrag, Vorvertrag und Vorkaufsrecht: drei verschiedene Dinge
Die Begriffe werden im Alltag oft durcheinandergebracht. Ein Vorvertrag verpflichtet beide Seiten, später den Hauptvertrag abzuschließen. Ein Optionsvertrag verpflichtet nur den Optionsgeber. Der Optionsnehmer kann, muss aber nicht.
Das Vorkaufsrecht ist nochmals anders gelagert: Es greift nur, wenn der Eigentümer das Objekt an einen Dritten verkaufen will. Die Option dagegen ist unabhängig davon, ob ein Dritter ins Spiel kommt oder nicht. Ein Letter of Intent schließlich ist in aller Regel rechtlich unverbindlich und begründet keine durchsetzbare Pflicht auf einer der beiden Seiten.
Risiken, die Eigentümer kennen sollten
Wer eine lang laufende Option vergibt, trägt das Risiko, dass der Markt sich zu seinen Ungunsten entwickelt. Gerade in einer Region mit stabiler Nachfrage durch die Nähe zu Stuttgart kann ein fester Optionspreis, der vor zwei oder drei Jahren vereinbart wurde, bei Ausübung deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegen. Wertsicherungsklauseln, die den Kaufpreis an einen Index koppeln, können dieses Risiko begrenzen.
Für beide Seiten empfehlen wir außerdem eine saubere Regelung, was bei Nichtausübung der Option passiert: Wer erhält das Optionsentgelt? Wie ist die Rückabwicklung geregelt? Was gilt, wenn Fristen versäumt werden? Je präziser diese Punkte im Vertrag stehen, desto weniger Spielraum bleibt für Auseinandersetzungen, die im schlimmsten Fall vor Gericht enden.