Ein Optionsrecht ist das vertraglich eingeräumte Recht, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung einen Hauptvertrag in Kraft zu setzen. Nur eine Partei, der Optionsnehmer, entscheidet dann, ob es dazu kommt. Die andere Partei, der Optionsgeber, ist in dieser Zeit gebunden und kann das Objekt nicht anderweitig veräußern oder vergeben.
Kaufoption: Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?
Bei einer Kaufoption räumen Sie dem Interessenten das Recht ein, Ihre Immobilie innerhalb einer vereinbarten Frist zu einem bereits festgelegten Preis zu kaufen. Er muss es nicht tun. Sie müssen es aber, wenn er es will. Während die Option läuft, ist Ihre Hand in der Verfügung über das Objekt gebunden.
Der Kaufpreis wird beim Abschluss des Optionsvertrags festgelegt. Wertsteigerungsklauseln sind möglich, aber nicht selbstverständlich: Wenn in Fellbach oder Waiblingen der Markt in den nächsten zwölf Monaten anzieht, profitiert der Optionsnehmer davon, Sie als Eigentümer nicht. Das ist das zentrale Risiko, das Sie kennen sollten, bevor Sie zustimmen.
Notarielle Beurkundung ist Pflicht. Eine Kaufoption auf ein Grundstück ist ein einseitig verpflichtender Vorvertrag im Sinne des BGB. Ohne Beurkunden ist sie nichtig. Zusätzlich empfehlen wir eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Sie schützt den Optionsnehmer vor Zwischenverfügungen und gibt dem Ganzen eine belastbare rechtliche Basis. Zuständig für das Grundbuch im Remstal ist seit 2017 das Amtsgericht Waiblingen, nicht mehr das örtliche Gericht in Fellbach.
Optionsentgelt: Ihr Ausgleich für die Bindung
Wer eine Kaufoption erhält, zahlt dafür in der Regel eine Optionsprämie. Die Höhe ist frei verhandelbar; üblich sind ein bis fünf Prozent des vereinbarten Kaufpreises. Diese Prämie entschädigt Sie als Eigentümer dafür, dass Sie das Objekt während der Laufzeit nicht verkaufen dürfen.
Ob die Prämie später auf den Kaufpreis angerechnet wird oder verfällt, wenn der Optionsnehmer nicht kauft, ist Verhandlungssache. Beides ist gängige Praxis. Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob die Option am Ende ausgeübt wird oder nicht. Hier lohnt sich Rücksprache mit dem Steuerberater, bevor der Vertrag unterschrieben wird.
Mietoption: Im Gewerbebereich die Regel, bei Wohnraum selten
Im gewerblichen Mietrecht sind Optionsklauseln verbreitet. Ein Mieter sichert sich das Recht, das Mietverhältnis um einen oder mehrere Zeiträume zu verlängern, typischerweise je fünf Jahre. Die Miethöhe bei Ausübung wird entweder neu verhandelt oder ist indexiert. Die Ausübungsfrist liegt meist zwischen sechs und zwölf Monaten vor Ablauf der Grundmietzeit. Verpassen Sie als Vermieter diese Frist nicht: Schweigt der Mieter, verfällt die Option in der Regel.
Bei Wohnraum spielen Optionen eine untergeordnete Rolle. Der gesetzliche Kündigungsschutz gibt Mietern dort bereits erhebliche Sicherheit, ohne dass es einer vertraglichen Option bedarf.
Wer nutzt Optionsrechte und warum?
In der Praxis begegnen uns Optionsrechte vor allem bei drei Konstellationen. Bauträger und Projektentwickler sichern sich Grundstücke per Option, um Zeit für Planung und Genehmigungen zu gewinnen, bevor sie verbindlich kaufen. Aus unserer Planungserfahrung kennen wir das: Gerade in Gemengelagen wie sie rund um Fellbach oder in Kernens Hanglagen vorkommen, braucht eine Entwicklung oft mehrere Monate, bis die baurechtliche Machbarkeit feststeht.
Daneben kommen Optionsrechte bei Erbauseinandersetzungen vor, wenn ein Erbe das Objekt übernehmen möchte, aber noch Zeit für die Finanzierung braucht. Und schließlich nutzen gewerbliche Investoren Optionen, um sich Zukäufe zu sichern, ohne sofort Kapital binden zu müssen. In allen Fällen gilt: Das Recht liegt beim Optionsnehmer, die Bindung liegt bei Ihnen.