Ein Nutzungsrecht gibt einer Person die rechtliche Befugnis, eine Immobilie zu gebrauchen, ohne selbst im Grundbuch als Eigentümer zu stehen. Im Immobilienbereich gibt es dafür mehrere Formen, die sich in Umfang und Wirkung erheblich unterscheiden. Sobald ein solches Recht ins Grundbuch eingetragen ist, gilt es als dinglich gesichert und bindet damit jeden künftigen Eigentümer.
Die wichtigsten Formen
Der Nießbrauch geht am weitesten: Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Häufig wird er bei Schenkungen an die nächste Generation vereinbart, damit der Schenker lebenslang von den Erträgen lebt. Das Wohnrecht ist enger gefasst. Es berechtigt zur persönlichen Nutzung der Räume, lässt sich aber nicht auf Dritte übertragen und schließt eine Vermietung aus. Beim Erbbaurecht darf der Berechtigte auf einem fremden Grundstück bauen und das Gebäude für die Laufzeit des Vertrags wie Eigentum behandeln. Schließlich gibt es Dienstbarkeiten, etwa Wegerechte oder Leitungsrechte: Sie beschränken die Nutzung auf einen bestimmten Zweck und betreffen oft nur einen Teil des Grundstücks.
Grundbuch und Rangfolge
Nutzungsrechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Die Reihenfolge der Eintragungen bestimmt den Rang. Das ist vor allem dann relevant, wenn eine Immobilie verwertet werden soll: Ein erstrangig eingetragener Nießbrauch überlebt im Zweifel eine Zwangsversteigerung und belastet den neuen Eigentümer weiterhin. Löschen lässt sich ein Nutzungsrecht grundsätzlich nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Berechtigten. Wer beim Grundbuchamt Waiblingen, das seit 2017 zentral für den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist, einen aktuellen Grundbuchauszug bestellt, sieht dort eingetragene Nutzungsrechte auf einen Blick.
Was das beim Verkauf bedeutet
Ein eingetragenes Nutzungsrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie, zum Teil erheblich. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises bewertet den Abzug nach dem Kapitalisierungswert des Rechts: Je jünger und gesünder der Berechtigte, desto länger die statistische Restlaufzeit, desto größer der Wertabschlag. Bei einem lebenslangen Nießbrauch zugunsten einer 65-jährigen Person auf einer Wohnimmobilie in Fellbach oder Kernen, wo Bodenrichtwerte und Mietpreise am oberen Ende des Kreisvergleichs liegen, kann dieser Abzug schnell im sechsstelligen Bereich liegen. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, heißt das: Ein Nutzungsrecht ist kein Hindernis, aber es muss offen kommuniziert und korrekt bewertet werden. Käufer, die es kennen und einpreisen, sind die richtigen Käufer für ein solches Objekt.