Die Kaufpreiszahlung bezeichnet den Vorgang, bei dem der Kaufpreis nach einem notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag vom Käufer an den Verkäufer übertragen wird. Das geschieht nicht sofort nach Vertragsunterzeichnung, sondern erst dann, wenn eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt ist. Der Notar überwacht diesen Prozess treuhänderisch und sorgt dafür, dass weder Käufer noch Verkäufer vorleisten müssen, ohne auf der anderen Seite abgesichert zu sein.
Ablauf von der Beurkundung bis zur Auszahlung
Nach der notariellen Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Diese Vormerkung schützt den Käufer davor, dass das Grundstück zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft oder mit neuen Belastungen versehen wird. Erst wenn die Vormerkung im Grundbuch steht, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus und fordert den Käufer auf, den Kaufpreis auf das Notaranderkonto zu überweisen.
Von der Beurkundung bis zur Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer vergehen typischerweise vier bis acht Wochen. In der Praxis im Remstal hängt die genaue Dauer unter anderem davon ab, wie schnell das Grundbuchamt Waiblingen, das seit 2017 zentral für den gesamten Kreis zuständig ist, die Vormerkung einträgt und ob Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden zügig bei der Bank des Verkäufers abgerufen werden können.
Was vor der Auszahlung erledigt sein muss
Bevor der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer weiterleitet, prüft er eine Liste von Auszahlungsvoraussetzungen, die im Kaufvertrag festgelegt sind. In der Regel gehören dazu:
- die eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch
- Löschungsbewilligungen für alle bestehenden Grundschulden und Hypotheken
- der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde, sofern ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht besteht (die Prüffrist beträgt zwei Monate)
- bei gewerblichen Verkäufern eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
Sind individuelle Vereinbarungen im Vertrag enthalten, etwa die Übergabe zu einem bestimmten Zeitpunkt oder der Nachweis einer behördlichen Genehmigung, müssen auch diese vorliegen, bevor das Geld freigegeben wird.
Finanzierung und Eigenkapital
Wer den Kaufpreis über eine Bank finanziert, muss beachten: Die Bank zahlt ihr Darlehen in der Regel erst aus, nachdem der Kaufvertrag beurkundet und eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen oder zumindest deren Eintragung gesichert ist. Das Darlehen geht dann direkt auf das Notaranderkonto. Der Eigenkapitalanteil, üblicherweise zwischen 10 und 30 Prozent des Kaufpreises, fließt ebenfalls dorthin, bevor der Notar die Auszahlung anweist.
Wichtig für die Planung: Die Kaufnebenkosten, also Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 Prozent des Kaufpreises), Notarkosten und die Maklerprovision, lassen sich in der Regel nicht über das Bankdarlehen finanzieren und müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. Wer das beim Kauf einer Immobilie in Fellbach oder Waiblingen unterschätzt, gerät mit der Liquidität schnell unter Druck.
Warum die Treuhandabwicklung für beide Seiten sinnvoll ist
Das Notaranderkonto trennt das treuhänderisch gehaltene Geld vom Vermögen des Notars. Es ist insolvenzgeschützt und unterliegt der Einlagensicherung wie ein reguläres Privatkonto. Für den Käufer bedeutet das: Das Geld verlässt das Anderkonto nur, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Ein Doppelverkauf oder der Zugriff von Gläubigern des Verkäufers ist in dieser Phase ausgeschlossen. Für den Verkäufer gilt: Sobald die Voraussetzungen vorliegen, erfolgt die Zahlung zuverlässig. Die notarielle Urkunde dient dabei als vollstreckbarer Titel, falls der Käufer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt.
Eine direkte Zahlung des Käufers an den Verkäufer ohne Anderkonto ist zwar rechtlich möglich, birgt aber erhebliche Risiken für beide Parteien und ist in der Praxis die Ausnahme, nicht die Regel.