Der Nominalzins ist der im Darlehensvertrag festgeschriebene Zinssatz, mit dem die jeweils noch offene Restschuld verzinst wird. Er berücksichtigt keine Nebenkosten, Gebühren oder die Art der Tilgungsverrechnung. Für die monatliche Zinsrate ist er die Rechengrundlage, für einen echten Kostenvergleich reicht er nicht aus.
Nominalzins und Effektivzins: der entscheidende Unterschied
Wenn Banken Angebote machen, nennen sie in der Regel beide Werte. Der Nominalzins zeigt, wie viel Zinsen Sie auf die Restschuld zahlen. Der Effektivzins fasst darüber hinaus alle weiteren Kosten zusammen, die das Darlehen verteuern: Disagio, Bearbeitungsgebühren, die konkrete Tilgungsverrechnungsmethode und den Zeitpunkt der Zinsabrechnung. Die Preisangabenverordnung schreibt vor, dass Banken den Effektivzins ausweisen müssen. Dieser liegt immer über dem Nominalzins, manchmal nur knapp, manchmal spürbar. Wer zwei Angebote ausschließlich nach dem Nominalzins bewertet, vergleicht deshalb unvollständige Zahlen.
Was die Zinshöhe bestimmt
Die Bank setzt den Nominalzins nicht willkürlich fest. Vier Faktoren prägen ihn in der Praxis am stärksten.
Das allgemeine Zinsniveau orientiert sich an den Pfandbriefrenditen und dem EZB-Leitzins. Steigen die Kapitalmarktkosten, ziehen die Baufinanzierungszinsen in der Regel nach.
Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel Prozent des Beleihungswertes Sie über den Kredit finanzieren. Liegt dieser Anteil unter 60 Prozent, stufen Banken das Darlehen als risikoärmer ein und bieten meist günstigere Konditionen. Wer ein Objekt in Fellbach oder Kernen im Remstal kauft, hat durch die vergleichsweise hohen Bodenrichtwerte in dieser Region oft eine bessere Ausgangslage, sofern er ausreichend Eigenkapital mitbringt.
Ihre persönliche Bonität beeinflusst den Risikoaufschlag: Schufa-Score, Einkommenshöhe und die Art des Beschäftigungsverhältnisses fließen in die Bewertung ein.
Die Zinsbindungsdauer spielt ebenfalls eine Rolle. Längere Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren kosten häufig einen etwas höheren Nominalzins als kurze Bindungen von 5 Jahren, bieten dafür aber Planungssicherheit.
So rechnet sich die monatliche Zinslast
Die Berechnung ist geradlinig: Restschuld multipliziert mit dem Nominalzins ergibt die jährliche Zinsbelastung, ein Zwölftel davon ist der monatliche Zinsanteil. Bei 200.000 Euro Restschuld und einem Nominalzins von 3 Prozent sind das 6.000 Euro im Jahr oder 500 Euro im Monat. Im Verlauf eines Annuitätendarlehens sinkt die Restschuld durch Tilgung, der Zinsanteil an der gleichbleibenden Rate nimmt dadurch kontinuierlich ab, während der Tilgungsanteil steigt.
Ob die Zinsverrechnung monatlich oder jährlich erfolgt, wirkt sich auf die tatsächliche Belastung aus. Monatliche Verrechnung ist für Sie günstiger, weil die Tilgungsleistungen schneller auf die Restschuld angerechnet werden.
Praktische Hinweise für die Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung steht eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Wie hoch diese ist, hängt direkt vom Zusammenspiel aus Nominalzins und vereinbartem Tilgungssatz ab. Wer heute bei einem Darlehen mit langer Laufzeit plant, sollte die Restschuld zum Ende der Zinsbindung kennen und nicht erst kurz davor. Forward-Darlehen sichern das dann gültige Zinsniveau bereits bis zu mehrere Jahre im Voraus, was bei einem volatilen Zinsumfeld eine sinnvolle Option sein kann.
Vereinbarte Sondertilgungsrechte reduzieren die Restschuld schneller und senken damit die Gesamtzinskosten über die Laufzeit. Viele Banken bieten kostenfreie Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Prozentsatz an; darüber hinaus können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bereitstellungszinsen, die entstehen, wenn ein genehmigtes Darlehen noch nicht vollständig abgerufen ist, kommen zum Nominalzins hinzu und erhöhen die tatsächlichen Kosten.