Nachverdichtung bezeichnet alle baulichen Maßnahmen, die in einem bereits bebauten Gebiet mehr Wohnraum schaffen, ohne dafür neue Flächen zu beanspruchen. Das Spektrum reicht vom Ausbau des Dachgeschosses über die Aufstockung eines Flachbaus bis hin zum Schließen einer Baulücke oder der Bebauung eines Innenhofs. Der entscheidende Punkt für Eigentümer: Das Grundstück ist schon vorhanden, die Infrastruktur steht, und trotzdem hängt der Erfolg an einer Reihe von Bedingungen, die man kennen sollte, bevor man plant.
Was als Nachverdichtung in Frage kommt
Die häufigste Form ist der Dachgeschossausbau: ungenutzter Dachraum wird zur Wohnfläche, in der Regel mit Gauben oder Dachflächenfenstern für ausreichend Licht. Etwas aufwendiger ist die Aufstockung, bei der ein oder mehrere Geschosse auf ein bestehendes Gebäude gesetzt werden. Gerade bei Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren, die flach gebaut wurden, ist das oft möglich, weil diese Konstruktionen statisch mehr hergeben als sie zeigen.
Daneben gibt es den Lückenschluss: ein unbebautes Grundstück zwischen zwei Häusern, das bisher als Garten oder Zufahrt genutzt wurde, wird bebaut. Und schließlich die Hofbebauung, also das Errichten eines Hinterhauses oder eines Gebäudes im Innenhof einer Blockrandbebauung. Diese Variante ist in gewachsenen Stadtteilen möglich, aber selten unkompliziert.
Was das Baurecht erlaubt und wo es eng wird
Im unbeplanten Innenbereich, also ohne gültigen Bebauungsplan, gilt Paragraf 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen, was Höhe, Volumen und Nutzung betrifft. Wo ein Bebauungsplan besteht, sind die Kennzahlen Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) maßgeblich: Ist die GFZ bereits ausgeschöpft, ist eine Aufstockung planungsrechtlich nicht zulässig, auch wenn die Statik es hergeben würde.
Hinzu kommt das Bauordnungsrecht nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO). Abstandsflächen, Stellplatzpflicht und Brandschutz gelten auch bei Nachverdichtungsvorhaben. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist die jeweilige untere Baurechtsbehörde vor Ort die richtige Anlaufstelle. Für Vorhaben in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde spart in unserer Erfahrung erhebliche Zeit, weil sich manche Fragen zur Zulässigkeit nur im direkten Gespräch klären lassen.
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder liegt es in einem Ensemble, das als schützenswert eingestuft ist, braucht es zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Das betrifft im Remstal zwar nicht viele Objekte, aber wer einen Altbau in einer der historischen Ortslagen verkaufen oder entwickeln will, sollte diesen Punkt früh prüfen.
Technische Realität: Was die Planung zeigt
Aus der Arbeit mit Bestandsgebäuden wissen wir, dass die Statik das erste ist, was bei einer Aufstockung geprüft werden muss. Viele Gebäude aus den Wiederaufbaujahren wurden nicht für zusätzliche Lasten ausgelegt, was Verstärkungsmaßnahmen nötig macht. Das ist lösbar, aber es kostet und gehört in die Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Brandschutz und Schallschutz kommen als weitere technische Anforderungen hinzu. Wer ein Dachgeschoss ausbaut und dabei in ein bestehendes Treppenhaus eingreift, muss Rettungswege und Feuerwiderstandsklassen prüfen lassen. Beim Schallschutz ist besonders der Trittschall zwischen dem neuen Geschoss und dem darunter liegenden Bestand ein Thema, das bei Mietobjekten unmittelbar die Wohnqualität aller Beteiligten betrifft.
Was es wirtschaftlich bedeutet
Der offensichtliche Vorteil: Das Grundstück gehört Ihnen bereits, die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, die in Baden-Württemberg bei einem Neuerwerb anfiele, entfällt. Die Erschließung ist vorhanden, Anschlüsse sind oft schon da. Das drückt die Gesamtkosten im Vergleich zu einem Neubau auf der grünen Wiese spürbar.
Gleichzeitig ist Bauen im Bestand teurer pro Quadratmeter als ein konventioneller Neubau. Bestandsintegration, eng getaktete Bauabläufe und die Rücksicht auf laufende Nutzung schlagen sich in den Baukosten nieder. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, rechnet sich eine Nachverdichtung trotzdem oft: Die erzielbare Miete oder der Verkaufserlös für neu geschaffene Einheiten in gewachsenen, gut angebundenen Lagen kann die höheren Baukosten ausgleichen.
KfW-Förderprogramme lassen sich in der Regel kombinieren, wenn die Nachverdichtung mit energetischer Sanierung verknüpft wird. Das ist kein Selbstläufer, aber es lohnt sich, diesen Weg vor Baubeginn zu prüfen.
Worauf Eigentümer mit Mietern achten müssen
Wer ein vermietetes Gebäude nachverdichtet, bewegt sich in einem rechtlich sensiblen Bereich. Mieter haben unter bestimmten Bedingungen eine Duldungspflicht für Modernisierungsmaßnahmen, aber die Anforderungen dafür sind formal. Fristen, Ankündigungspflichten und die Frage der Mieterhöhung nach Modernisierung sind Punkte, bei denen Fehler teuer werden können. Dazu kommt der praktische Aspekt: Bauarbeiten im bewohnten Haus belasten das Verhältnis zum Mieter. Wer das frühzeitig offen kommuniziert und die Bauabläufe so plant, dass Lärm und Zugangsbeschränkungen auf ein Minimum begrenzt werden, hat deutlich weniger Ärger.