Eine Mikrowohnung umfasst in der Regel 15 bis 25 Quadratmeter Wohnfläche und vereint Schlafen, Wohnen und Kochen in einem einzigen Raum. Eine gesetzlich festgelegte Mindestgröße gibt es in Deutschland nicht, die Landesbauordnung Baden-Württemberg schreibt jedoch ausreichende Belichtung und Belüftung vor. Das Konzept stammt ursprünglich aus Metropolen wie Tokio und New York, wo Wohnraum seit Jahrzehnten knapp und teuer ist.
Grundriss und Ausstattung
Der typische Grundriss einer Mikrowohnung folgt einem klaren Prinzip: jeder Quadratmeter muss mehrfach funktionieren. Das Schlafbereich liegt häufig als Hochbett über einem Arbeitsplatz, die Kochnische misst ein bis zwei Meter, das Bad kommt mit Dusche, WC und Waschbecken auf zwei bis drei Quadratmeter. Vermietet werden solche Einheiten überwiegend möbliert, mit raumhohen Einbauschränken, Klappmöbeln und maßgefertigten Lösungen, die frei stehende Möbel schlicht nicht zulassen würden.
Aus der Planung kennen wir diesen Typus vor allem aus Umbauprojekten: Großwohnungen oder Gewerbeflächen werden in mehrere kleine Einheiten aufgeteilt. In Baden-Württemberg ist dafür eine Baugenehmigung erforderlich, und die zuständige Baurechtsbehörde prüft unter anderem die Belichtungssituation jeder einzelnen Einheit. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte liegt diese Zuständigkeit bei der jeweiligen Stadt selbst, für Kernen im Remstal beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Für wen eine Mikrowohnung funktioniert
Studenten, Berufseinsteiger und Pendler mit Zweitwohnsitz sind die klassische Zielgruppe. Wer unter der Woche in Stuttgart arbeitet und das Wochenende im Remstal verbringt, braucht kein Wohnzimmer in der Stadt, sondern eine saubere, funktionale Unterkunft zu vertretbaren Kosten. Für diesen Nutzungstyp ist eine Mikrowohnung eine ehrliche Lösung.
Langfristiges Wohnen auf dieser Fläche verlangt dagegen einiges ab: Homeoffice ist auf 20 Quadratmetern kaum möglich, Besuch empfangen ebenfalls nicht. Wer viel zu Hause ist oder Rückzugsraum braucht, wird sich auf Dauer eingeengt fühlen. Das ist keine Schwäche des Konzepts, sondern eine Frage der Passung.
Kosten und Marktlage
Der Absolut-Mietpreis liegt niedrig, der Quadratmeterpreis aber oft deutlich über dem lokalen Durchschnitt. Vermieter kalkulieren die kleine Fläche mit höheren Preisen pro Quadratmeter gegen, weil Infrastruktur wie Bad, Küche und Hausanschlüsse keine Fläche sparen. Nebenkosten fallen wegen des geringen Verbrauchs gering aus.
Im Rems-Murr-Kreis spielen Mikrowohnungen bislang eine untergeordnete Rolle. Die Nähe zu Stuttgart macht Fellbach, Kernen und Waiblingen für Pendler attraktiv, doch der Markt besteht hier eher aus klassischen Einzimmerwohnungen und Apartments. Wer als Eigentümer über eine Aufteilung nachdenkt, sollte vorab den Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises oder, bei einem Objekt in Fellbach, den dortigen eigenen Gutachterausschuss einbeziehen, um den erzielbaren Mietertrag realistisch einzuschätzen.
Trends und politische Einordnung
Urbanisierung und Wohnraummangel lassen die Nachfrage nach kleinen, zentralen Einheiten weiter steigen. In Asien gehören Wohnungen unter 20 Quadratmetern längst zum normalen Angebot. In Deutschland diskutiert die Politik darüber, ob Mindeststandards für Wohnfläche schützend oder kontraproduktiv wären, weil sie bezahlbares Kleinstwohnen in teuren Lagen verhindern könnten. Eine eindeutige Antwort gibt es bisher nicht.
Co-Living-Konzepte, bei denen private Kleinzimmer mit gemeinsam genutzten Küchen und Aufenthaltsräumen kombiniert werden, versuchen den Engpass zu umgehen. Das mildert die Isolation, stellt bauordnungsrechtlich aber eigene Anforderungen.
Häufige Frage: Kann ich meine bestehende große Wohnung einfach in zwei Mikrowohnungen aufteilen und vermieten?
Nein, das geht nicht ohne behördliche Genehmigung. Die Aufteilung einer Wohneinheit in mehrere selbständige Einheiten gilt als Nutzungsänderung und erfordert in Baden-Württemberg eine Baugenehmigung. Geprüft wird dabei unter anderem, ob jede neue Einheit eigenständig belichtet und belüftet werden kann und ob die Erschließung stimmt. Dazu kommt: Wenn das Gebäude im Wohnungseigentum steht, brauchen Sie zusätzlich die Zustimmung der übrigen Eigentümer. Sprechen Sie die Planung frühzeitig mit der zuständigen Baurechtsbehörde ab.