Eine Einzimmerwohnung besteht aus einem einzigen Hauptraum, der Wohnen und Schlafen vereint, ergänzt um ein eigenes Bad und eine Küche oder Kochnische. Die Wohnfläche liegt typischerweise zwischen 25 und 45 Quadratmetern. Was auf dem Papier knapp klingt, ist für viele Zielgruppen genau das Richtige: Singles, Berufseinsteiger, Pendler und Studierende schätzen die Kombination aus überschaubaren Kosten und eigenem Rückzugsort.
Grundriss und Ausstattung
Der Hauptraum ist das Herzstück: Bett, Sofa und Esstisch teilen sich denselben Bereich, manchmal durch einen Raumteiler, Paravent oder Vorhang optisch getrennt. Die Küche ist entweder als Kochnische in den Wohnraum integriert oder als kleiner separater Raum abgetrennt. Das Bad fällt mit drei bis sechs Quadratmetern kompakt aus, meist mit Dusche, WC und Waschbecken. Eine Badewanne ist selten. Stauraum ist das dauernde Thema: Einbauschränke, Regale bis zur Decke und Unterbettkommoden ersetzen, was ein separates Zimmer sonst bietet.
Aus der Planung kennen wir das Problem gut: Wer beim Umbau einer älteren Einzimmerwohnung auf multifunktionale Möbel setzt, gewinnt spürbar Raum. Ein Schrankbett oder ein ausziehbarer Esstisch kann den Unterschied machen, ob die Wohnung alltagstauglich wirkt oder beengt.
Wer mietet, wer kauft
Die klassische Zielgruppe sind Pendler und Alleinlebende. Im Remstal, wo viele Berufstätige nach Stuttgart pendeln, ist die Nachfrage nach kleinen, gut angebundenen Wohnungen dauerhaft hoch. Einzimmerwohnungen in Fellbach oder Waiblingen konkurrieren dabei mit dem städtischen Angebot: Wer keinen Autoparkplatz in Stuttgart findet, sucht eben zentral an der S-Bahn-Strecke.
Auf der Käuferseite interessieren sich häufig Kapitalanleger. Die Rendite liegt je nach Lage und Kaufpreis bei drei bis fünf Prozent. Der Einstieg ist verglichen mit größeren Wohnungen günstiger, der Verwaltungsaufwand aber nicht unbedingt kleiner: Leerstandsrisiko, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft und häufigere Mieterwechsel sollten Sie einkalkulieren.
Beispielrechnung: Kauf als Kapitalanlage im Remstal
Zur Orientierung eine grobe Rechnung für eine 32-Quadratmeter-Wohnung in einer guten Wohnlage in Fellbach oder Waiblingen:
- Kaufpreis: 200.000 EUR
- Grunderwerbsteuer (5,0 % in Baden-Württemberg): 10.000 EUR
- Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %): 3.000 EUR
- Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt. je Seite): 7.140 EUR
- Gesamtinvestition: rund 220.140 EUR
Bei einer monatlichen Kaltmiete von 680 EUR ergibt das eine Jahresnettomiete von 8.160 EUR. Die Bruttomietrendite liegt damit bei rund 3,7 Prozent bezogen auf die Gesamtinvestition. Das ist solide, aber kein Selbstläufer: Rücklagen für Instandhaltung und Verwaltungskosten drücken die Nettoperformance spürbar.
Was Sie als Eigentümer beachten sollten
Die Wohnfläche muss nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet sein. Ein Richtwert von 20 Quadratmetern gilt weithin als Untergrenze für eine eigenständige Wohnung, darunter sprechen wir rechtlich eher von einer Mikrowohnung. Möchte Ihr Mieter untervermieten, braucht er Ihre Erlaubnis. Kündigt der Mieter, gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten, bei möblierten Verhältnissen kann die Frist kürzer ausfallen. Solche Details klingen nach Kleingedrucktem, werden aber genau dann relevant, wenn der Mieterwechsel überraschend kommt.