Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses übergibt. Sie deckt mögliche Ansprüche des Vermieters ab: ausstehende Mietzahlungen, Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung oder Schadensersatz für beschädigte Mietsache. Für Wohnraummietverträge regelt der Gesetzgeber die Kaution in §551 BGB und stellt klare Grenzen auf, die weder Mieter noch Vermieter durch vertragliche Absprachen umgehen können.
Was das Gesetz erlaubt und was nicht
Die Obergrenze liegt bei drei Monatskaltmieten. Nebenkosten zählen dabei nicht mit. Eine höhere Kaution ist unwirksam, auch wenn der Mieter sie freiwillig anbietet. Der Mieter darf die Summe auf drei gleiche Monatsraten aufteilen: die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die restlichen mit den beiden folgenden Monatsmieten.
Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten diese Schutzvorschriften nicht. Dort ist die Kautionshöhe frei verhandelbar, weshalb bei Gewerbeobjekten mitunter deutlich höhere Sicherheiten vereinbart werden.
Formen der Kaution
Die einfachste Variante ist die Barkaution: Der Mieter überweist den Betrag, der Vermieter legt ihn auf einem insolvenzfesten Konto an, getrennt vom eigenen Vermögen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Alternativ richtet der Mieter selbst ein Sparbuch ein und verpfändet es an den Vermieter. Diese Konstruktion schützt den Mieter bei einer Vermieterinsolvenz besonders gut, weil das Kapital formal beim Mieter verbleibt.
Wer das Geld nicht binden möchte, kann eine Bankbürgschaft beibringen. Die Bank springt im Schadensfall ein, der Mieter zahlt dafür eine jährliche Gebühr von ungefähr 3–5 Prozent der Bürgschaftssumme. Kautionsversicherungen funktionieren ähnlich und sind manchmal etwas günstiger, je nach Anbieter und Bonität.
Anlage und Dokumentation aus Vermietersicht
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Guthaben anzulegen. Das ist keine Empfehlung, sondern gesetzliche Pflicht. Ein eigenes Kautionskonto, auf dem der Betrag verzinslich liegt, ist der sauberste Weg. Wir empfehlen außerdem, dem Mieter einen schriftlichen Nachweis über die Anlage zu geben: Das beugt späterem Streit vor und signalisiert von Anfang an einen ordentlichen Umgang.
Wenn Sie im Remstal eine Wohnung vermieten und sich unsicher sind, welche Kautionsform für Ihr Objekt sinnvoll ist, lohnt sich ein kurzes Gespräch vor Vertragsunterzeichnung.
Rückzahlung nach Mietende
Nach Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, um Schäden zu begutachten und ausstehende Abrechnungen zu klären. In der Praxis bewegt sich dieser Zeitraum bei drei bis sechs Monaten. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen entsprechenden Teil der Kaution einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.
Den verbleibenden Betrag sollte der Vermieter zügig und mit schriftlicher Aufstellung zurückzahlen. Wer das hinauszögert, riskiert, in Verzug zu geraten. Für den Mieter gilt: Kautionszahlung und Wohnungsübergabe immer schriftlich dokumentieren, am besten mit einem gemeinsam unterzeichneten Übergabeprotokoll. Das schützt beide Seiten und erspart unnötige Auseinandersetzungen.