Eine Mietvertragskündigung ist eine einseitige Erklärung, die das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin beendet. Das Gesetz stellt an diese Erklärung strenge Anforderungen: Die Form muss stimmen, die Frist auch, und als Vermieter brauchen Sie zusätzlich einen anerkannten Kündigungsgrund. Wer einen dieser Punkte verfehlt, kündigt ins Leere, das Mietverhältnis läuft einfach weiter.
Was für Mieter gilt
Mieter können das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Die gesetzliche Frist beträgt immer drei Monate, unabhängig davon, wie lange jemand schon in der Wohnung lebt. Entscheidend ist, wann die Kündigung beim Vermieter eingeht: Kommt das Schreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats an, endet das Mietverhältnis am letzten Tag des übernächsten Monats. Ein Beispiel: Zugang am 2. Januar bedeutet Mietende am 30. April.
Daneben gibt es gesetzliche Sonderrechte. Bei einer Mieterhöhung darf der Mieter mit einer Frist von zwei Monaten kündigen. Wird eine Modernisierung angekündigt, kann er zum Beginn der Baumaßnahmen ausziehen. Stirbt der Hauptmieter, haben die Erben einen Monat Zeit, das Mietverhältnis zu kündigen.
Was für Vermieter gilt
Als Vermieter können Sie nicht einfach kündigen, weil Sie möchten. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse. Die drei anerkannten Gründe sind: Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, erhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter (klassisch: anhaltender Zahlungsverzug) sowie wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, etwa Abriss und Neubau.
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer. Bis zu fünf Jahren Mietzeit gilt eine Frist von drei Monaten. Bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate, ab acht Jahren neun Monate. Dazu kommt: Die Kündigung muss den Grund konkret benennen, bei Eigenbedarf also die Person und ihr Verhältnis zu Ihnen sowie warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Eine allgemeine Formulierung reicht nicht.
Formvorschriften: Was zwingend sein muss
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, das schreibt Paragraph 568 BGB vor. Schriftlich heißt: Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Eine E-Mail, ein Fax oder eine SMS sind nicht wirksam. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen alle Mieter im Kündigungsschreiben angesprochen werden und bei einer Vermieterkündigung alle Vermieter unterzeichnen. Das Schreiben muss außerdem das Mietobjekt eindeutig bezeichnen, den Kündigungstermin nennen und als Vermieter müssen Sie den Kündigungsgrund angeben sowie auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen.
Auf diese Punkte sollten Sie bei jeder Vermieterkündigung achten:
- Eigenhändige Unterschrift aller Vermieter auf dem Original
- Konkrete Benennung des Kündigungsgrundes mit Namen und Sachverhalt
- Nachweis des rechtzeitigen Zugangs, am sichersten per Einwurf-Einschreiben oder Boten mit Zeuge
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach Paragraph 574 BGB
- Einhaltung der nach Mietdauer gestaffelten Kündigungsfrist
Widerspruch und Räumung
Mieter können einer Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine unzumutbare Härte wäre. Hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder das Fehlen einer zumutbaren Ersatzwohnung im Umfeld können solche Härtefälle begründen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor dem Mietende eingehen. Am Ende entscheidet ein Gericht, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Räumt der Mieter nach Mietende nicht freiwillig, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht. Das Verfahren dauert erfahrungsgemäß sechs bis zwölf Monate. Das Gericht kann dem Mieter zusätzlich eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr einräumen. Die Kosten trägt die unterlegene Partei. Bei einem freiwilligen Auszug empfiehlt sich ein sorgfältiges Übergabeprotokoll, die Kautionsabrechnung hat der Vermieter in der Regel innerhalb von drei bis sechs Monaten vorzulegen.