Mietkauf verbindet einen Mietvertrag mit einer späteren Kaufmöglichkeit oder Kaufverpflichtung. Der Nutzer zieht zunächst als Mieter ein, und ein Teil der monatlichen Zahlungen wird am Ende auf den Kaufpreis angerechnet. Das Modell richtet sich vor allem an Menschen, die heute nicht genug Eigenkapital für eine klassische Finanzierung aufbringen können, aber in absehbarer Zeit kaufen wollen.
Zwei Grundmodelle, ein entscheidender Unterschied
Beim klassischen Mietkauf stehen Kaufpreis und Anrechnungsbetrag von Anfang an fest, und der Käufer ist am Ende der Laufzeit zum Kauf verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn sich seine Lebenslage verändert hat. Wer seine Arbeitsstelle verliert oder krank wird, muss dennoch kaufen oder gerät in Verzug.
Beim Optionskauf besteht dagegen nur eine Kaufmöglichkeit, keine Pflicht. Der Mieter entscheidet am Ende der Laufzeit, ob er kauft. Die dafür gezahlte Optionsprämie ist in den meisten Fällen nicht erstattungsfähig, wenn er sich dagegen entscheidet.
Von den geleisteten Mietzahlungen werden üblicherweise 50–80 Prozent auf den Kaufpreis angerechnet. Der Rest gilt als reines Nutzungsentgelt und ist schlicht weg.
Was den Mietkauf finanziell ausmacht
Der Verkäufer gewährt dem Käufer während der Ansparphase faktisch einen Kredit. Dafür verlangt er in der Regel einen Kaufpreis, der über dem liegt, was bei einem sofortigen Direktkauf realistisch wäre. Am Ende der Laufzeit bleibt eine Schlusszahlung, also die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und den bereits angerechneten Beträgen. Diese Summe wird meist über ein Bankdarlehen finanziert, und genau hier liegt ein häufiges Problem: Die Bonität des Käufers muss in diesem Moment stimmen, nicht zu Vertragsbeginn.
In der Gesamtrechnung ist der Mietkauf fast immer teurer als ein direkter Kauf mit klassischer Finanzierung. Das lässt sich im Vorfeld konkret durchrechnen, und das sollte man auch tun.
Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises liegen, bewegen sich Kaufpreise entsprechend. Ein überhöhter Mietkaufpreis fällt hier schnell ins Gewicht, gerade weil die Marktpreise gut dokumentiert sind: Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises veröffentlicht regelmäßig Kaufpreissammlungen, und Bodenrichtwerte sind über BORIS-BW kostenlos abrufbar.
Risiken, die man kennen sollte
Das größte Risiko für den Käufer ist die Insolvenz des Verkäufers während der Mietphase. Das Eigentum liegt bis zur Schlusszahlung und Umschreibung im Grundbuch beim Verkäufer. Geleistete Zahlungen können im Insolvenzfall verloren gehen. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch bietet einen gewissen Schutz und sollte von Anfang an vertraglich vereinbart werden.
Dazu kommt beim klassischen Mietkauf die Kaufpflicht, die keinerlei Spielraum lässt. Und während der gesamten Mietphase hat der Nutzer keine Eigentümerrechte, auch wenn er monatlich in den Erwerb einzahlt.
Worauf Eigentümer und Käufer achten sollten
Wer als Käufer über einen Mietkauf nachdenkt, sollte den vereinbarten Kaufpreis mit aktuellen Vergleichspreisen abgleichen und die Gesamtkosten über die Laufzeit sauber durchrechnen. Den Vertrag sollte ein Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Die Vormerkung im Grundbuch gehört in jeden Mietkaufvertrag.
Für den Verkäufer kann das Modell attraktiv wirken, weil die Immobilie sofort genutzt wird und ein höherer Preis erzielt werden kann. Gleichzeitig bindet er sich über Jahre und trägt das Risiko, dass der Käufer zum Zeitpunkt der Schlusszahlung keinen Kredit bekommt. Dann steht man mit einer belegten Immobilie da, ohne den vollen Kaufpreis erhalten zu haben.
Wer prüft, ob ein Mietkauf wirklich die beste Lösung ist, sollte auch klassische Alternativen durchrechnen: Kauf mit Finanzierung, Bausparvertrag oder geförderter Wohnungsbau nach KfW- oder L-Bank-Programmen.
Häufige Frage: Ist der Mietkauf günstiger, wenn die Zinsen gerade hoch sind?
Auf den ersten Blick wirkt das Modell attraktiv, wenn Bankzinsen steigen, weil der Verkäufer den Kaufpreiskredit gewährt, ohne an aktuelle Zinssätze gebunden zu sein. In der Praxis kalkulieren Verkäufer diesen Vorteil aber fast immer in den Kaufpreis ein. Sie setzen ihn höher an, als es dem aktuellen Marktwert entspricht, und gleichen ihren Zinsertrag so aus. Am Ende zahlt der Käufer den Marktzins indirekt über den Aufschlag auf den Kaufpreis. Es lohnt sich daher immer, beide Wege konkret zu rechnen: Mietkauf zu den angebotenen Konditionen auf der einen Seite, klassischer Kauf mit aktuellem Bankdarlehen auf der anderen.