Wer seine Immobilie verkaufen oder vermieten will, muss entscheiden: einen Makler oder mehrere? Beim Makleralleinauftrag fällt diese Entscheidung eindeutig aus. Sie beauftragen genau einen Makler und verpflichten sich vertraglich, während der vereinbarten Laufzeit keinen anderen hinzuzuziehen. Im Gegenzug übernimmt der Makler die Vermarktung mit vollem Einsatz.
Zwei Varianten, ein entscheidender Unterschied
Der Begriff Alleinauftrag klingt einheitlich, verbirgt aber zwei rechtlich sehr unterschiedliche Konstruktionen.
Beim einfachen Alleinauftrag verzichten Sie darauf, parallel andere Makler zu beauftragen. Finden Sie jedoch selbst einen Käufer aus Ihrem Bekanntenkreis, der keine Vermittlungsleistung des Maklers in Anspruch genommen hat, bleibt Ihnen diese Möglichkeit provisionsfrei.
Beim qualifizierten Alleinauftrag geht die Bindung weiter: Auch wenn Sie den Käufer selbst gefunden haben, fällt die vereinbarte Provision an, sofern der Makler nachweislich Vermarktungsleistungen erbracht hat. Diese Variante sollten Sie nur dann unterschreiben, wenn Sie das wirklich wollen und die Formulierung im Vertrag klar und eindeutig ist.
Schriftform ist in beiden Fällen dringend zu empfehlen, bei Verbrauchern in bestimmten Konstellationen sogar gesetzlich vorgeschrieben. Lassen Sie sich den Vertrag zeigen, bevor Sie ihn unterzeichnen, und prüfen Sie vor allem die Laufzeit: Drei bis sechs Monate sind üblich. Alles ohne Befristung gehört nicht unterschrieben.
Was Sie als Eigentümer davon haben
Die Exklusivität ist keine Gefälligkeit an den Makler, sondern hat einen praktischen Nutzen für Sie.
Ein Makler, der weiß, dass er der einzige Beauftragte ist, wird Geld und Zeit in Ihre Immobilie investieren: professionelle Fotos, aufbereitete Grundrisse, zielgruppengerechte Inserate, strukturierte Besichtigungen. Wir kennen das aus der Praxis: Bei einem Alleinauftrag lässt sich die Vermarktung so steuern, dass ein Objekt zu einem klar definierten Zeitpunkt und an einem klar definierten Ort sichtbar wird, nicht überall auf einmal.
Mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen klingt nach mehr Reichweite, hat aber einen Haken: Interessenten sehen dieselbe Immobilie auf mehreren Portalen zu teils unterschiedlichen Preisen, von unterschiedlichen Ansprechpartnern angeboten. Das weckt Misstrauen, nicht Interesse. Im Remstal, wo Objekte in Fellbach oder Kernen im Remstal bei guter Vorbereitung schnell Nachfrage erzeugen, schadet eine unkoordinierte Mehrfachvermarktung mehr, als sie nützt.
Worauf Sie bei der Laufzeit und der Kündigung achten
Ein Alleinauftrag bindet Sie, aber nicht blind und nicht für immer.
Halten Sie die Laufzeit kurz genug, um Konsequenzen ziehen zu können, wenn die Zusammenarbeit nicht funktioniert. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Maklers, etwa wenn er nachweislich untätig bleibt oder Ihre Interessen missachtet, steht Ihnen eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zu. Das ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, von der Rechtsprechung aber anerkannt. Im Normalfall läuft der Auftrag bis zum vereinbarten Datum und kann danach nicht verlängert oder erneuert werden, ohne dass Sie das ausdrücklich wollen.
Beispielrechnung: Was der Alleinauftrag im Vergleich kostet
Stellen Sie sich ein freistehendes Einfamilienhaus in Fellbach vor, das für 750.000 Euro verkauft werden soll.
Bei der ortsüblichen Maklerprovision von 3,57 % inkl. MwSt. je Seite ergibt sich für Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision von rund 26.775 Euro. Dieser Betrag fällt an, sobald der Makler den Kauf vermittelt hat, egal ob Alleinauftrag oder nicht.
Der Unterschied liegt nicht im Prozentsatz, sondern in der Qualität und dem Timing der Vermarktung. Ein Makler, der im Alleinauftrag arbeitet, kann einen realistischen Marktpreis entwickeln, ihn halten und den Verkauf strukturiert steuern. Ein Makler, der neben zwei anderen Maklern dasselbe Objekt anbietet, hat keinen Anreiz, vorzufinanzieren, und kaum Möglichkeit, den Preis zu verteidigen. Im Ergebnis kann ein schlecht koordinierter Mehrfachauftrag Sie mehr kosten als die Provision selbst, nämlich dann, wenn der Kaufpreis unter dem erzielbaren Niveau bleibt.