Eine Maisonette (französisch für kleines Haus) ist eine Wohnung, die sich über zwei Geschosse erstreckt und durch eine eigene Innentreppe verbunden wird. Der Zugang von außen erfolgt über eine einzige Eingangstür, alles weitere liegt innerhalb der Wohnung. Dieses Konzept verleiht ihr einen hausähnlichen Charakter, der sie von klassischen Etagenwohnungen deutlich abhebt.
Grundriss und Raumaufteilung
Das typische Prinzip: die untere Ebene beherbergt den gemeinschaftlichen Bereich mit Eingang, Wohnzimmer, Küche, Esszimmer und Gäste-WC, die obere Ebene die privaten Räume mit Schlafzimmer, Kinderzimmer und Badezimmer. Diese Trennung schafft eine klare Zonierung, die man sonst nur aus dem freistehenden Haus kennt. Manche Grundrisse integrieren eine offene Galerie, die beide Ebenen visuell verbindet und Licht in die untere Etage lässt.
Die Wohnfläche bewegt sich je nach Gebäudetyp und Lage irgendwo zwischen 80 und 250 Quadratmeter. Wichtig für die Flächenrechnung: Die Treppe selbst beansprucht 6–12 m² Grundfläche pro Ebene, der Raum darunter lässt sich häufig als Stauraum nutzen.
Was die Treppe kostet und was sie fordert
Die Treppe ist das zentrale Bauteil der Maisonette, und aus der Planung wissen wir, dass sie oft unterschätzt wird. Eine gerade, komfortable Treppe mit 90–120 cm Breite schluckt mehr Fläche, ist aber im Alltag und bei Möbelzügen klar im Vorteil. Wendeltreppen sparen Platz, sind aber unpraktisch, sobald man einen Lattenrost oder einen Schreibtisch nach oben bringen muss.
Normativ gilt: Handlauf und Geländer sind Pflicht, die Mindestbreite beträgt 80 cm, das Geländer muss mindestens 90 cm hoch sein. Die Kosten für eine neue Treppe liegen je nach Material und Ausführung zwischen 3.000 und 15.000 Euro. Das ist überschaubar, solange sie von Anfang an eingeplant ist. Teuer wird es, wenn eine Treppe in einem Bestand nachgerüstet oder verlegt werden muss.
Vorteile und ehrliche Nachteile
Der größte Vorteil ist die Privatsphäre durch Zonierung: Kinder haben oben ihren eigenen Bereich, das Homeoffice lässt sich von der Wohnküche trennen, Gäste erleben einen repräsentativen Erdbereich ohne Einblick ins Schlafzimmer. Dazu kommt ein großzügiges Raumgefühl durch die vertikale Dimension, das klassische Etagenwohnungen selten erreichen.
Auf der anderen Seite: Eine Maisonette ist nicht barrierefrei. Wer das Thema Treppe im Alter oder nach einem Unfall einmal ausblenden möchte, ist hier falsch. Die Heizkosten liegen erfahrungsgemäß etwas höher, weil das Volumen größer ist und Wärme nach oben steigt. Und der Kaufpreis liegt im Neubau spürbar über dem einer vergleichbaren Etagenwohnung.
Maisonette im Remstal: Was Sie beim Kauf oder Verkauf wissen sollten
Im Remstal, insbesondere in Fellbach, Kernen und Waiblingen, trifft die Maisonette auf eine Nachfrage, die stark vom Stuttgarter Umland geprägt ist. Familien, die sich in Stuttgart kein Eigenheim leisten können oder wollen, suchen hier genau dieses hausähnliche Wohngefühl in einer Wohnanlage. Das hält die Nachfrage stabil und den Leerstand gering.
Beim Verkauf einer Maisonette lohnt es sich, die Zonierung im Exposé klar herauszuarbeiten: Wer oben und unten falsch kommuniziert oder die Treppe auf Grundrissplänen schlecht lesbar darstellt, verliert Interessenten, die eigentlich gepasst hätten. Vermietungsseitig zahlen sich gute Mieter, die lange bleiben, langfristig aus. Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg beträgt 5,0 Prozent des Kaufpreises, das ist beim typischen Maisonette-Preisniveau im Remstal ein nennenswerter Betrag, den Käufer fest einkalkulieren müssen.