Eine Eigentumswohnung ist eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die einer Person als Sondereigentum gehört. Das Gebäude selbst, Dach, Treppenhaus, Fassade und Heizungsanlage, bleibt gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer zusammen. Im Grundbuch wird die Wohnung als selbstständiges Wohnungsgrundbuch eingetragen. Damit ist sie eine eigenständige Immobilie, die man kaufen, verkaufen, beleihen und vererben kann.
Rechtliche Grundlagen
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt, was einem Eigentümer allein gehört und was allen gemeinsam gehört. Die genaue Aufteilung legt die Teilungserklärung fest: ein notariell beurkundetes Dokument, das für jede einzelne Wohnung die Miteigentumsanteile am Grundstück und die Grenzen des Sondereigentums beschreibt. Wer kauft, sollte dieses Dokument gründlich lesen, denn es bestimmt zum Beispiel, ob Fenster und Balkone Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind. Das Ergebnis ist oft weniger eindeutig als erwartet. Die Teilungserklärung lässt sich nur einstimmig ändern, was sie in der Praxis nahezu unveränderbar macht.
Im Grundbuch erscheint die Wohnung als separates Blatt mit eigener Folio-Nummer. Belastungen wie Grundschulden werden dort eingetragen, eine Auflassungsvormerkung sichert den Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung. Zuständig für das Grundbuch im Remstal ist seit 2017 das Amtsgericht Waiblingen, das die Aufgaben der früheren örtlichen Grundbuchämter zentralisiert hat.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Praxis
Zum Sondereigentum zählen alle nicht tragenden Innenwände, Bodenbeläge, Türen sowie sämtliche Installationen innerhalb der Wohnung, also Sanitär, Elektrik und Küche. Hier entscheidet der Eigentümer allein, wie er renoviert und gestaltet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören tragende Konstruktionen, die Außenhülle, alle zentralen Leitungshauptstränge, der Aufzug und das Grundstück. Veränderungen daran beschließt die Eigentümergemeinschaft, in der Regel per Mehrheit.
Die Grauzone liegt oft bei Fenstern und Balkonen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen die Teilungserklärung Fenster formal dem Gemeinschaftseigentum zuordnet, der Eigentümer sie aber auf eigene Kosten tauschen darf, sofern Optik und Maß dem Original entsprechen. Wer das vor dem Kauf nicht prüft, erlebt später böse Überraschungen.
Was eine Eigentumswohnung monatlich kostet
Neben der Finanzierungsrate fällt jeden Monat das Hausgeld an. Es setzt sich zusammen aus den laufenden Betriebskosten (Heizung, Wasser, Strom für Allgemeinflächen, Hausmeister, Versicherung), den Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der Rücklage richtet sich unter anderem nach Alter und Zustand des Gebäudes. Ältere Bestände mit aufgeschobenen Sanierungen kommen schnell auf höhere Ansätze als neuere Gebäude.
Wer die Rücklage im Protokoll der letzten Eigentümerversammlung zu gering findet, muss damit rechnen, dass größere Maßnahmen, ein neues Dach, eine Fassadensanierung, über eine Sonderumlage finanziert werden. Das kann mehrere tausend Euro auf einen Schlag bedeuten. Es lohnt sich deshalb, vor dem Kauf nicht nur den aktuellen Kontostand der Rücklage zu prüfen, sondern auch den Protokollverlauf der letzten drei bis fünf Jahre auf anstehende Projekte zu durchsuchen.
Kauf im Remstal: Was Sie einkalkulieren müssen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Gesamtaufwands. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten: Notarkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg mit 5,0 Prozent des Kaufpreises und, sofern ein Makler tätig war, die Provision. Im Remstal ist eine Aufteilung von je 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf Käufer- und Verkäuferseite üblich. Insgesamt sollten Sie mit rund 10 bis 13 Prozent Nebenkosten rechnen, je nachdem ob ein Makler beteiligt ist.
Für die Finanzierung empfehlen Banken in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, besser mehr, um günstigere Konditionen zu erhalten. Die monatliche Belastung aus Zinsen und Tilgung addiert sich zur laufenden Hausgeldrate. Wer beides realistisch kalkuliert, landet schnell bei einer Gesamtbelastung, die den Vergleich mit einer Miete lohnt.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Vermietete Eigentumswohnungen im Remstal sind bei Kapitalanlegern gefragt, weil die Nähe zu Stuttgart eine stabile Nachfrage sichert. Die steuerliche Abschreibung (AfA) mindert bei Vermietung die Steuerlast. Gleichzeitig binden Sie Kapital langfristig und sind auf Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft angewiesen, die Ihre Rendite beeinflussen können, etwa wenn teure Sanierungen beschlossen werden.
Die erzielbaren Nettomietrenditen liegen im Remstal je nach Lage und Zustand eher im moderaten Bereich. Das Preissegment in Fellbach, Kernen und Waiblingen ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was Kaufpreise und Mieteinnahmen auseinanderdriften lässt. Wer konkrete Zahlen für eine Kaufentscheidung braucht, sollte aktuelle Vergleichswerte beim Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises anfordern.
Häufige Frage: Muss ich als Eigentümer einer vermieteten Wohnung jeder Reparatur im Gemeinschaftseigentum zustimmen, auch wenn ich gerade wenig Geld dafür habe?
Nein, ein Vetorecht gibt es nicht. Die Eigentümergemeinschaft fasst Beschlüsse mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit, je nach Maßnahme. Wenn der Beschluss zustande kommt, sind alle Eigentümer anteilig zahlungspflichtig, auch wenn sie dagegen gestimmt haben. Wer die Sonderumlage nicht zahlt, gerät in Verzug, und die Gemeinschaft kann das gerichtlich durchsetzen. Es ist deshalb sinnvoll, beim Kauf immer eine Liquiditätsreserve einzuplanen und den Zustand des Gebäudes vor dem Erwerb genau zu bewerten.