Die Freistellungserklärung ist die rechtsverbindliche Zusage einer Bank, ein bestimmtes Grundstück oder eine bestimmte Einheit aus der Haftung einer Grundschuld zu entlassen. Sie spielt vor allem beim Kauf vom Bauträger eine zentrale Rolle, weil dort typischerweise eine sogenannte Globalgrundschuld besteht, die sämtliche noch unverkauften Einheiten eines Bauprojekts als Sicherheit für die Baufinanzierung des Bauträgers belastet. Wer kauft, braucht die Gewissheit, dass sein Eigentum nach vollständiger Zahlung auch wirklich lastenfrei wird.
Warum die Globalgrundschuld das Problem schafft
Ein Bauträger finanziert sein Projekt über ein Bankdarlehen. Als Sicherheit trägt die Bank eine Grundschuld auf dem gesamten Grundstück ins Grundbuch ein. Diese Globalgrundschuld umfasst also auch die Wohnung oder das Haus, die Sie kaufen möchten. Solange die Bank keine Freigabe erteilt, haftet Ihr künftiges Eigentum für Schulden des Bauträgers, mit denen Sie persönlich nichts zu tun haben. Bezahlt der Bauträger sein Darlehen nicht zurück, könnte die Bank theoretisch aus Ihrer Immobilie vollstrecken.
Genau hier setzt die Freistellungserklärung an: Die Bank verpflichtet sich, Ihre Einheit aus der Globalhaftung zu lösen, sobald der Kaufpreis vollständig bei ihr eingegangen ist. Diese Verpflichtung muss vor der ersten Kaufpreiszahlung vorliegen, das schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in Paragraph 3 ausdrücklich vor.
Was in der Erklärung stehen muss
Eine MaBV-konforme Freistellungserklärung benennt das freizustellende Grundstück mit seiner genauen Grundbuchbezeichnung und verweist auf die eingetragene Grundschuld. Darüber hinaus enthält sie die Bedingungen, unter denen die Freigabe wirksam wird, in der Regel also die vollständige Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto. Schließlich muss die Bank erklären, dass sie bei Erfüllung dieser Bedingung die Löschungsbewilligung für das Grundbuchamt erteilt.
Eine bedingte Freistellungserklärung wird erst mit Zahlung wirksam, eine unbedingte sofort mit Abgabe. In der Praxis ist die bedingte Form der Regelfall. Der Notar prüft, ob die vorgelegte Erklärung tatsächlich MaBV-konform ist und ob der genannte Freistellungsbetrag den vereinbarten Kaufpreis vollständig abdeckt. Reicht der Betrag nicht aus, darf der Notar den Kaufpreis nicht freigeben.
Der Ablauf in der Praxis
Bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, verhandelt der Bauträger mit seiner finanzierenden Bank die Freistellungskonditionen. Der Notar fordert die Erklärung an und bestätigt ihre MaBV-Konformität. Erst dann ist der Kaufpreis fällig.
Der Käufer zahlt auf das Notaranderkonto. Die Bank erhält den ihr zustehenden Anteil zur Tilgung des Bauträgerdarlehens und erteilt im Gegenzug die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Der Notar beantragt anschließend die Löschung der Belastung und die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. In unserem Gebiet ist das seit 2017 das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, das für Fellbach, Kernen im Remstal und den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist.
Was ohne Freistellungserklärung passiert
Das Hauptrisiko ist die Insolvenz des Bauträgers. Wer seinen Kaufpreis direkt auf ein Konto des Bauträgers überwiesen hat, ohne dass eine wirksame Freistellungserklärung vorlag, steht möglicherweise vor dem schlimmsten aller Ergebnisse: Das Geld ist weg, und die Bank vollstreckt trotzdem aus der Grundschuld. Ein solcher Fall ist kein theoretisches Konstrukt. Er passiert immer wieder, wenn Käufer auf die Prüfung verzichten oder der Notar nicht korrekt abgesichert hat.
Auf dem Notaranderkonto hingegen ist der Kaufpreis insolvenzfest verwahrt. Selbst wenn der Bauträger während des laufenden Projekts insolvent geht, bleibt die Bank an ihre Freistellungszusage gebunden, weil der Kaufpreis zu ihren Gunsten eingezahlt wurde.
Beispielrechnung: Freigabebetrag und Kaufpreis im Verhältnis
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Neubauwohnung in Fellbach für 520.000 Euro. Der Bauträger hat das Grundstück über eine Globalgrundschuld von 4,2 Millionen Euro finanziert, verteilt auf acht Einheiten.
- Ihr Kaufpreis: 520.000 Euro
- Der in der Freistellungserklärung genannte Freigabebetrag muss mindestens 520.000 Euro betragen.
- Steht dort nur ein Betrag von 480.000 Euro, fehlen 40.000 Euro. Der Notar darf den Kaufpreis in diesem Fall nicht freigeben und muss Sie darauf hinweisen.
- Zahlen Sie trotzdem direkt an den Bauträger, verlieren Sie den Schutz der MaBV.
Die Rechnung ist einfach, aber in der Praxis wird dieser Abgleich manchmal übersehen, vor allem wenn Käufer den Notar nicht ausdrücklich um Erläuterung bitten. Fragen Sie nach, bevor Sie unterschreiben.