Eine Liquiditätsreserve ist ein jederzeit verfügbarer Geldpuffer, den Immobilieneigentümer für unerwartete Kosten vorhalten. Sie greift, wenn die Heizung ausfällt, ein Mieter nicht zahlt oder die WEG eine Sonderumlage beschließt. Wer diese Reserve nicht hat, muss im Ernstfall kurzfristig Kredit aufnehmen oder im schlimmsten Fall die Immobilie unter Druck verkaufen.
Wofür die Reserve gebraucht wird
Reparaturen lassen sich selten planen. Ein Wasserschaden im Badezimmer, ein defektes Dach oder ein plötzlicher Heizungsausfall kosten schnell mehrere tausend Euro und müssen innerhalb von Tagen bezahlt werden. Bei einer vermieteten Wohnung kommt Mietausfall hinzu: Zwischen Kündigung und Neuvermietung können zwei bis sechs Monate vergehen, in denen trotzdem Kredit, Verwaltungskosten und Betriebskosten weiterlaufen.
Für Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft kommt ein weiteres Risiko dazu. Reicht die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage für eine größere Sanierung nicht aus, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage. Diese kann fünfstellig sein und ist oft innerhalb weniger Wochen fällig. Wer im Remstal eine ältere Eigentumswohnung hält, erlebt das bei energetischen Sanierungen oder Fassadenarbeiten regelmäßig.
Wie hoch die Reserve sein sollte
Als erste Orientierung gelten drei bis sechs Nettokaltmieten als Sofortpuffer. Wer selbst in der Immobilie wohnt, rechnet stattdessen mit drei bis sechs monatlichen Gesamtbelastungen. Ergänzend dazu empfiehlt es sich, jährlich ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts für Instandhaltung zurückzulegen.
Bei älteren Gebäuden sollte die Reserve eher am oberen Ende liegen, weil Reparaturen häufiger und teurer werden. Ein Neubau braucht in den ersten Jahren weniger Puffer, aber keinen null. Wer mehrere Objekte hält, senkt zwar das relative Risiko durch Streuung, braucht aber in absoluten Zahlen mehr Reserve, weil mehrere Schadensfälle gleichzeitig eintreten können.
Private Reserve und WEG-Rücklage: zwei verschiedene Töpfe
Ein Irrtum, den wir in der Beratung häufiger antreffen: Eigentümer rechnen die Instandhaltungsrücklage der WEG als ihre persönliche Reserve mit ein. Das greift zu kurz. Die Rücklage der Gemeinschaft ist Gemeinschaftsvermögen und darf nur für das Gemeinschaftseigentum verwendet werden. Heizung in der eigenen Wohnung, Bodenbeläge, Bäder: Das sind Sondereigentum-Kosten, die Sie selbst tragen. Und wenn die Gemeinschaftsrücklage trotzdem nicht reicht, kommt die Sonderumlage obendrauf. Deshalb bleibt die private Reserve auch für Wohnungseigentümer unverzichtbar, egal wie hoch der monatliche WEG-Anteil ist.
Reserve anlegen und verfügbar halten
Liquidität hat hier Vorrang vor Rendite. Ein Tagesgeldkonto ist die sinnvollste Grundlage, weil das Geld sofort verfügbar ist. Einen Teil können Sie auf Festgeld mit kurzer Laufzeit parken, aber keine Mittel in Aktien oder Fonds stecken, deren Wert genau dann fallen kann, wenn Sie das Geld brauchen. Ein separates Konto, klar getrennt vom Girokonto, hilft dabei, den tatsächlichen Puffer im Blick zu behalten und ihn nicht versehentlich für Alltagsausgaben zu nutzen.
Wer die Immobilie gerade erworben hat, sollte die Reserve möglichst vor oder spätestens mit dem Kauf aufbauen. Die Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg, darunter 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, binden schon erhebliches Kapital. Wer danach auf Reserve verzichtet, fährt von Anfang an ohne Puffer.