Wer eine vermietete Wohnung selbst beziehen oder einem nahen Angehörigen überlassen möchte, kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Dieser Weg heißt Eigenbedarfskündigung und ist gesetzlich in § 573 BGB geregelt. Das Gesetz gibt Mietern dabei erheblichen Schutz: Die Kündigung ist nur wirksam, wenn der Bedarf ernsthaft und konkret besteht, die Formalien stimmen und keine Täuschungsabsicht vorliegt.
Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Der Kreis der Berechtigten ist klar umrissen. Eindeutig anerkannt sind der Vermieter selbst, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern und Schwiegereltern. Bei Geschwistern, Enkeln, Großeltern sowie Nichten und Neffen entscheiden Gerichte unterschiedlich. Im Einzelfall kann auch Pflegepersonal oder dauerhaft beschäftiges Hauspersonal anerkannt werden, wenn es tatsächlich in den Haushalt des Vermieters aufgenommen wird.
Entscheidend ist in jedem Fall, dass der Nutzungswille ernsthaft und nachvollziehbar ist. Eine vage Absicht oder eine Kündigung, die in Wirklichkeit anderen Zwecken dient, ist ein Vorwand und damit rechtsmissbräuchlich. Wird das festgestellt, drohen Schadensersatzansprüche des Mieters.
Was die Kündigung enthalten muss
Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. In der Begründung nennen Sie die Person, die einziehen soll, mit Name und Verwandtschaftsgrad. Sie erklären, warum diese Person die Wohnung benötigt (zum Beispiel Familienzuwachs, Jobwechsel, Alter), wo sie derzeit wohnt und wann der Einzug geplant ist. Außerdem müssen Sie erläutern, warum diese Wohnung und keine andere in Frage kommt.
Fehlt ein wesentlicher Punkt, ist die Kündigung unwirksam, auch wenn der Eigenbedarf selbst berechtigt wäre. Pflicht ist zudem der ausdrückliche Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters. Der Zugang der Kündigung muss dokumentierbar sein: Einwurf mit Zeugen oder Einschreiben sind die sichersten Wege.
Kündigungsfristen und Sperrfristen
Die Frist richtet sich nach der Mietdauer. Bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist, bei fünf bis acht Jahren sind es sechs Monate, darüber hinaus neun Monate. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung und läuft zum Ende des übernächsten Kalendermonats.
Wer eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandelt und anschließend verkauft, muss zusätzlich eine Sperrfrist beachten. In Baden-Württemberg sind das in der Regel drei Jahre ab Grundbucheintragung der Aufteilung, in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Die Sperrfrist gilt nur gegenüber dem ersten Erwerber nach der Umwandlung. Im Remstal lohnt es sich, vor einer solchen Transaktion zu prüfen, ob die jeweilige Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.
Widerspruch und Härtefall
Ein Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Anerkannte Gründe sind hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, jahrzehntelange Verwurzelung im Umfeld, fehlende Ersatzwohnung auf dem örtlichen Markt oder ein bevorstehender Schulwechsel der Kinder.
Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem geplanten Mietende schriftlich beim Vermieter eingehen und mit Nachweisen belegt sein. Das Gericht wägt dann die beiderseitigen Interessen ab. Es kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen, befristet oder unbefristet. Als Vermieter sollten Sie dieses Risiko realistisch einkalkulieren, bevor Sie kündigen.
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Zieht die begünstigte Person nach der Räumung nicht ein, bleibt die Wohnung leer, wird sie weitervermietet oder kurz danach verkauft, kann der ausgezogene Mieter Schadensersatz verlangen. Das umfasst Umzugskosten, die Differenz zwischen alter und neuer Miete sowie Maklerkosten. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter von der Täuschung Kenntnis erlangt.
Für Sie als Vermieter bedeutet das: Eigenbedarf darf nicht als Mittel eingesetzt werden, um ein unliebsam gewordenes Mietverhältnis zu beenden. Wenn Sie tatsächlich einziehen wollen, dokumentieren Sie Ihren Nutzungswillen sorgfältig und halten Sie die Begründung jederzeit aufrecht.