Kubatur beschreibt das dreidimensionale Volumen eines Gebäudes: Länge, Breite und Höhe des Baukörpers zusammen mit seiner äußeren Form. Der Begriff fasst zusammen, wie viel Raum ein Gebäude einnimmt und wie dieser Raum nach außen hin gestaltet ist. Für Bauplanung, Baugenehmigung und Immobilienbewertung ist die Kubatur eine der grundlegenden Größen.
Was die Kubatur praktisch bedeutet
Aus der Planung kennen wir das gut: Die Form eines Gebäudes entscheidet stärker über Baukosten und Energieverbrauch, als vielen Eigentümern bewusst ist. Ein kompakter, einfacher Baukörper mit wenig Außenfläche im Verhältnis zu seinem Volumen verliert weniger Wärme und ist günstiger herzustellen als ein stark gegliederter Bau mit vielen Vor- und Rücksprüngen, Erkern oder Teilflächen auf unterschiedlichen Höhen. Jede zusätzliche Ecke, jeder Knick in der Fassade oder jeder Dachversatz erhöht den Herstellungsaufwand und later auch die Unterhaltskosten.
Für Sie als Eigentümer heißt das: Wenn Sie einen Neubau planen oder einen Bestandsbau erweitern, lohnt es sich, die Kubatur früh im Blick zu behalten. Eine komplexe Form kann ästhetisch reizvoll sein, sie hat aber ihren Preis.
Was der Bebauungsplan festlegt
Bebauungspläne regeln, welche Kubatur auf einem Grundstück zulässig ist. Sie tun das über mehrere Festsetzungen gleichzeitig: die zulässige Gebäudehöhe, die Anzahl der Vollgeschosse, die Grundflächenzahl und oft auch die erlaubte Dachform. Zusammen ergeben diese Vorgaben den Rahmen, innerhalb dessen sich die Kubatur eines Neubaus bewegen darf.
Im Remstal gibt es dabei erhebliche Unterschiede von Gemeinde zu Gemeinde und sogar von Quartier zu Quartier. In Fellbach und Waiblingen sind Bebauungspläne oft eng gefasst, weil die Ortskerne gewachsen sind und das Stadtbild geschützt wird. Für Kernen im Remstal ist die untere Baurechtsbehörde beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig, während Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte eigene Baurechtsbehörden haben. Wer die zulässige Kubatur überschreiten möchte, zum Beispiel durch eine Aufstockung oder einen Anbau, braucht eine Baugenehmigung und gegebenenfalls eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Das ist nicht unmöglich, aber es ist ein förmliches Verfahren mit ungewissem Ausgang.
Kubatur und Immobilienwert
Bei der Bewertung einer Immobilie fließt die Kubatur in die Berechnung des umbauten Raums ein. Dieser Wert dient als Grundlage für Kostenschätzungen, etwa bei Versicherungen oder bei Sachwertberechnungen. Eine gut proportionierte Kubatur lässt außerdem verschiedene Grundrissgestaltungen zu und erleichtert spätere Nutzungsänderungen. Ein Gebäude, das heute als Einfamilienhaus genutzt wird, lässt sich leichter umbauen, wenn seine Kubatur von vornherein flexibel dimensioniert ist.
Bei historischen Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist die Kubatur häufig ein geschütztes Merkmal. Veränderungen am Baukörper, selbst wenn sie baurechtlich grundsätzlich möglich wären, bedürfen dann einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Das sollten Sie kennen, bevor Sie Umbauvorhaben konkret planen.