Ein Kredit ist die zeitlich begrenzte Überlassung von Geld durch eine Bank an einen Kreditnehmer, der den Betrag zuzüglich Zinsen nach einem vereinbarten Plan zurückzahlt. Für die meisten Käufer ist er unverzichtbar, weil Kaufpreise im Remstal und in Fellbach die Eigenkapitalreserven der allermeisten Haushalte deutlich übersteigen. Der Kredit macht den Erwerb möglich, bindet den Käufer aber über Jahre an fest vereinbarte Konditionen.
Welche Kreditformen bei Immobilien üblich sind
Das Annuitätendarlehen ist in der Immobilienfinanzierung der Regelfall: Rate für Rate zahlen Sie einen konstanten Gesamtbetrag, der sich intern zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil verschiebt. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, also sinkt auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil wächst. Wer das genau verstehen will, merkt schnell: In den ersten Jahren geht ein überraschend großer Teil der Rate in Zinsen.
Daneben gibt es das Tilgungsdarlehen, bei dem die Tilgung konstant bleibt und die Zinslast mit sinkender Restschuld fällt. Die monatliche Belastung nimmt also über die Zeit ab, ist aber am Anfang höher als beim Annuitätendarlehen. Endfällige Darlehen, bei denen die Tilgung komplett ans Laufzeitende verschoben wird, spielen in der privaten Immobilienfinanzierung heute kaum noch eine Rolle. Bauspardarlehen können interessant sein, wenn Zuteilung und Kaufzeitpunkt zusammenpassen.
Konditionen und Sicherheiten
Zinssatz, Tilgungshöhe, Zinsbindungsdauer und eventuelle Sondertilgungsrechte sind die Stellschrauben, an denen Sie beim Abschluss verhandeln. Die Bank sichert sich in der Regel durch eine Grundschuld auf die finanzierte Immobilie ab. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger fallen die Konditionen aus, weil das Risiko für die Bank sinkt. Als Faustregel gilt: Wer weniger als 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, bekommt spürbar bessere Zinssätze.
Den Beleihungswert setzt die Bank selbst fest, häufig unterhalb des Kaufpreises. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreisdurchschnitts liegen, kommt es trotzdem selten zu kritischen Beleihungsquoten. Vorsicht ist angebracht, wenn Sonderfaktoren wie Hanglage, alter Bestand oder ungeklärte Erschließung den Beleihungswert drücken.
Kreditprüfung: Was die Bank sehen will
Einkommensnachweise der letzten Monate, aktuelle Kontoauszüge, eine Schufa-Auskunft und eine Haushaltsrechnung bilden das Standardpaket. Die Bank will wissen, ob Sie die Rate dauerhaft tragen können, nicht nur heute. Je vollständiger und geordneter Ihre Unterlagen sind, desto schneller kommt eine Entscheidung, und desto stärker ist Ihre Verhandlungsposition. Wer als Käufer im Bieterverfahren schnell reagieren muss, profitiert von einer bereits vorliegenden Finanzierungszusage erheblich.