Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer für die Übertragung des Eigentums geeinigt haben. Er wird im notariellen Kaufvertrag verbindlich festgeschrieben und bildet die Grundlage für drei Kostenpositionen, die unmittelbar daran hängen: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und, soweit ein Makler eingebunden ist, die Maklerprovision.
Was im Kaufpreis steckt und was besser herausbleibt
Der Kaufpreis muss nicht zwingend alles umfassen, was das Grundstück und das Gebäude ausmacht. Es lohnt sich, klar zu trennen, was zur Immobilie gehört und was beweglich ist.
Der Bodenwert, also der Anteil für Grund und Boden, und der Gebäudewert werden im Kaufvertrag meist als einheitliche Summe ausgewiesen. Mitverkaufte Inventargegenstände wie eine Einbauküche, ein Außenkamin oder Gartenmöbel lassen sich jedoch gesondert ausweisen. Da auf bewegliches Inventar keine Grunderwerbsteuer anfällt, kann das bei einem höherwertigen Objekt eine spürbare Ersparnis bedeuten. Das Finanzamt schaut allerdings genau hin: Der angesetzte Wert muss dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen, und die Finanzbehörden kennen die üblichen Schwellenwerte.
Außenanlagen, Garagen und Stellplätze gehören zum Grundstück und sind damit automatisch Teil des steuerpflichtigen Kaufpreises.
Wie und wann der Kaufpreis gezahlt wird
Der Kaufpreis wird nicht am Tag der Beurkundung überwiesen. Der Notar stellt sicher, dass alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, bevor er die Fälligkeitsmitteilung erteilt. Dazu gehören typischerweise die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Lastenfreiheit des Objekts und gegebenenfalls behördliche Genehmigungen. Erst nach dieser Mitteilung läuft die Zahlungsfrist, die üblicherweise zwei Wochen beträgt.
Die Zahlung erfolgt in der Regel direkt vom Käufer an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto, bei dem der Notar als treuhänderische Zwischenstation fungiert, ist möglich, verursacht aber zusätzliche Kosten und wird nur in begründeten Ausnahmefällen vereinbart.
Was der Kaufpreis den Käufer tatsächlich kostet
Für Käufer ist der verhandelte Kaufpreis nur der Ausgangspunkt. In Baden-Württemberg fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 5,0 Prozent an. Die Notarkosten für Beurkundung und Grundbucheintragung liegen erfahrungsgemäß bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt, wenn beide Seiten einen Makler einschalten, die Provision: Im Remstal sind je Seite 3,57 Prozent inkl. Mehrwertsteuer üblich, seit Dezember 2020 nach dem Prinzip der geteilten Provision geregelt.
Zusammen können die Nebenkosten damit gut 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer in Fellbach oder Kernen kauft, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, spürt das entsprechend deutlich. Diese Nebenkosten lassen sich nicht finanzieren, wenn die Bank nur den Beleihungswert des Objekts berücksichtigt. Als Eigentümer, der verkauft, sollte man das bei der Preisfindung im Hinterkopf behalten: Ein zu hoch angesetzter Preis erhöht die Einstiegshürde für Käufer stärker als der Aufschlag suggeriert.