Wenn ein Schuldner oder Mieter nicht freiwillig zahlt oder auszieht, bleibt als letztes Mittel die Justizvollstreckung: der Staat setzt titulierte Ansprüche durch Gerichtsvollzieher und Vollstreckungsgerichte zwangsweise durch. Für Vermieter und Eigentümer ist das kein schneller Weg. Er ist aufwändig, kostet Geld und nerven, und er beginnt immer erst dann, wenn ein rechtskräftiger Titel vorliegt.
Was Sie brauchen, bevor vollstreckt werden kann
Ohne Vollstreckungstitel geht nichts. Als Titel anerkannt sind ein rechtskräftiges Urteil, ein Vollstreckungsbescheid aus einem Mahnverfahren, ein Prozessvergleich oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel. Zusätzlich braucht der Titel eine Vollstreckungsklausel, die das Gericht oder der Notar als Vermerk aufdruckt, und er muss dem Schuldner nachweislich zugestellt worden sein. Bei einem Versäumnisurteil läuft außerdem eine zweiwöchige Wartefrist, bevor Sie irgendetwas in die Wege leiten können.
Das klingt formalistisch, ist es auch. Wer das im Streit mit einem Mieter zum ersten Mal erlebt, ist oft überrascht, wie viel Zeit allein diese Vorstufe kostet.
Geldforderungen vollstrecken
Bei ausstehenden Mietforderungen stehen mehrere Wege offen. Der Gerichtsvollzieher kann bewegliche Gegenstände pfänden, wobei bestimmte Hausratsgegenstände geschützt sind. Praktisch schneller und in der Regel ergiebiger: der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss (PfÜB) beim Arbeitgeber oder bei der Bank des Schuldners. Das Bankkonto des Schuldners ist bis zur Höhe des gesetzlichen Existenzminimums über ein Pfändungsschutzkonto abgeschirmt. Reagiert jemand auf keine dieser Maßnahmen, kann das Vollstreckungsgericht eine Vermögensauskunft anordnen, nach der der Schuldner sein gesamtes Vermögen offenlegen muss. Eine Weigerung oder eine falsche Auskunft führt zum Eintrag ins Schuldnerverzeichnis.
Räumungsvollstreckung: was sie kostet und wie sie läuft
Die Räumung einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher setzt voraus, dass ein Räumungstitel gegen alle Personen vorliegt, die in der Wohnung wohnen. Fehlt der Titel auch nur für eine Person, stockt das Verfahren. Der Gerichtsvollzieher organisiert Spedition und Einlagerung; diese Kosten trägt zunächst der Vermieter und versucht sie hinterher beim Schuldner einzutreiben. Für eine normale Räumung sollten Sie mit 3.000 bis 10.000 Euro rechnen.
Eine günstigere Variante ist die sogenannte Berliner Räumung: Der Gerichtsvollzieher überträgt nur den Besitz an der Wohnung auf den Vermieter, ohne die Gegenstände abtransportieren zu lassen. Der Vermieter kümmert sich dann selbst um zurückgelassene Sachen. Das drückt die Kosten auf grob 1.000 bis 3.000 Euro, bringt aber eigene Risiken mit sich, etwa wenn der frühere Mieter Gegenstände herausverlangt. Aus unserer Praxis im Remstal kennen wir Fälle, in denen die Berliner Räumung die vernünftigere Wahl war, und Fälle, in denen der Vermieter damit neue Streitigkeiten eingehandelt hat. Die Entscheidung sollten Sie mit einem Anwalt abwägen.
Zwangsversteigerung und Vollstreckungsschutz
Wer Grundschulden oder Hypotheken auf einem Objekt hat, kann statt der persönlichen Vollstreckung auch die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung beim zuständigen Vollstreckungsgericht beantragen. Das Verfahren dauert in der Regel 12 bis 24 Monate; ein Verkehrswertgutachten legt die Basis fest, und das Mindestgebot im ersten Termin liegt bei 5/10 des Verkehrswerts. Die Zwangsverwaltung ist eine mildere Alternative: Ein gerichtlich bestellter Verwalter zieht die Mieten ein und leitet den Überschuss an den Gläubiger weiter. Das kommt vor allem bei vermieteten Objekten in Betracht, wenn laufende Einnahmen gesichert werden sollen, ohne das Objekt zu versilbern.
Schuldner können sich auf Vollstreckungsschutz berufen. Bei der Räumung geschieht das über Paragraph 765a ZPO, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige Härte darstellt, etwa bei schwerer Krankheit oder akuter Suizidgefahr. Solche Einwände verzögern das Verfahren erfahrungsgemäß noch einmal um Monate.
Zur Einordnung der Zeiträume: Ein Mahnverfahren bis zum Vollstreckungsbescheid dauert typischerweise 3 bis 6 Wochen. Von der Räumungsklage bis zur tatsächlichen Räumung vergehen nach Vorliegen des Titels nochmals 3 bis 6 Monate. Wer als Vermieter frühzeitig auf Zahlungsrückstände reagiert und einen wasserdichten Mietvertrag hat, verkürzt diesen Weg spürbar, ganz aufheben lässt er sich nicht.