Juristischer Besitz beschreibt die rechtliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache, auch wenn sie diese nicht selbst in der Hand hält. Das BGB unterscheidet dabei zwischen dem unmittelbaren Besitz, also der tatsächlichen Gewalt über die Sache, und dem mittelbaren Besitz, bei dem jemand die Herrschaft über einen anderen ausübt, der die Sache faktisch innehat. Für Eigentümer, die vermieten, ist dieser Unterschied ganz konkret: Sie sind nicht länger unmittelbare Besitzer ihrer Immobilie, sobald jemand anderes darin wohnt.
Unmittelbarer, mittelbarer und Eigenbesitz: drei verschiedene Positionen
Der unmittelbare Besitz nach § 854 BGB liegt vor, wenn jemand die tatsächliche Gewalt über eine Sache ausübt. Ein Mieter, der in einer Wohnung in Fellbach-Schmiden lebt, ist unmittelbarer Besitzer dieser Wohnung. Der Vermieter hingegen ist mittelbarer Besitzer nach § 868 BGB: Er hält die Sachherrschaft mittelbar, vermittelt durch das Mietverhältnis.
Daneben unterscheidet das Gesetz zwischen Eigenbesitz und Fremdbesitz. Eigenbesitz nach § 872 BGB liegt vor, wenn jemand eine Sache so besitzt, als gehöre sie ihm. Fremdbesitz bedeutet, dass der Besitzer das Recht eines anderen anerkennt, wie es beim Mieter der Fall ist.
Das Besitzmittlungsverhältnis als Verbindungsglied
Das Bindeglied zwischen mittelbarem und unmittelbarem Besitzer ist das sogenannte Besitzmittlungsverhältnis. Typische Formen sind Miete, Pacht, Leihe, Verwahrung oder Nießbrauch. Beim Mietvertrag übernimmt der Mieter die unmittelbare Sachherrschaft und vermittelt dem Vermieter damit den mittelbaren Besitz.
Bei einer Untervermietung entsteht sogar eine mehrstufige Besitzkette: Der Vermieter ist mittelbarer Besitzer ersten Grades, der Hauptmieter mittelbarer Besitzer zweiten Grades und der Untermieter unmittelbarer Besitzer. Jede Stufe setzt ein eigenes Rechtsverhältnis voraus.
Ein Sonderfall ist der Besitzdiener nach § 855 BGB: Ein Hausmeister, der eine Wohnung betreut und gelegentlich betritt, hat trotz seiner tatsächlichen Einwirkung keine eigene Besitzposition. Er handelt im Auftrag und nach Weisung des Eigentümers.
Eigentum und Besitz fallen oft auseinander
Im Alltag werden Eigentum und Besitz häufig gleichgesetzt. Juristisch sind es zwei verschiedene Dinge. Das Eigentum ist ein dingliches Recht, eingetragen im Grundbuch beim Amtsgericht Waiblingen, das für den gesamten Rems-Murr-Kreis zuständig ist. Es ordnet die Sache einer Person rechtlich zu. Der Besitz hingegen schützt zunächst nur den tatsächlichen Zustand, unabhängig davon, ob eine rechtliche Berechtigung besteht.
Bei einer vermieteten Wohnung liegen beide Positionen in verschiedenen Händen: Der Eigentümer steht im Grundbuch, ist aber nur mittelbarer Besitzer. Der Mieter besitzt die Wohnung unmittelbar. Das ist kein Makel, sondern der Normalzustand jedes Mietverhältnisses.
Besitzschutz auch ohne Eigentumsnachweis
Sowohl der unmittelbare als auch der mittelbare Besitzer genießen Schutz durch das BGB. Die §§ 861 und 862 BGB gewähren Ansprüche auf Herausgabe und Unterlassung, wenn der Besitz gestört oder entzogen wird. Dieser sogenannte possessorische Schutz greift, ohne dass der Berechtigte nachweisen muss, dass ihm die Sache auch rechtlich zusteht. Das Gesetz schützt zunächst den faktischen Zustand.
Verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB liegt vor, wenn jemand dem Besitzer die Sache eigenmächtig entzieht oder ihn in seinem Besitz stört. Das gilt auch dann, wenn der Angreifer Rechte an der Sache hat, solange er nicht auf dem gesetzlich vorgesehenen Weg vorgeht.
Was das beim Verkauf einer vermieteten Immobilie bedeutet
Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus im Remstal verkauft, überträgt mit dem Eigentum auch seine Position als mittelbarer Besitzer auf den Käufer. Der Mietvertrag läuft weiter, der Mieter bleibt unmittelbarer Besitzer. Das regelt § 566 BGB mit dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.
Für den Käufer bedeutet das in der Praxis:
- Er tritt mit dem Eigentumsübergang automatisch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.
- Er kann den Mieter nicht einfach zum Ausziehen auffordern, nur weil ein neuer Eigentümer im Grundbuch steht.
- Die Verkehrssicherungspflicht für die Immobilie geht ebenfalls auf ihn über, auch wenn er die Wohnung selbst nie betritt.
- Eine Eigenbedarfskündigung ist zwar möglich, unterliegt aber den gesetzlichen Fristen und Voraussetzungen, die bei längerem Mietverhältnis erheblich sein können.
Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen Käufer dies unterschätzen und davon ausgehen, nach dem Kauf frei über die Immobilie verfügen zu können. Wer das als Eigentümer vor dem Verkauf klar kommuniziert, erspart sich und dem Käufer spätere Konflikte.