Der Jahresertragswert ist der auf einen Einmalbetrag umgerechnete Wert aller Mieteinnahmen, die eine Immobilie über ihre verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer nachhaltig abwerfen kann. Er bildet das Herzstück des Ertragswertverfahrens und ist damit die entscheidende Größe, wenn Gutachter, Banken oder Investoren ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie bewerten. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Wer Ihre Miethäuser im Remstal kauft, rechnet zuerst mit dieser Zahl.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Am Anfang steht der Jahresrohertrag: die Summe aller Mieten, die bei vollständiger Vermietung zu Marktkonditionen erzielbar wären. Entscheidend ist dabei die nachhaltig erzielbare Marktmiete, nicht die aktuelle Ist-Miete. Liegt ein Mieter seit zehn Jahren unter dem Marktniveau, rechnet der Gutachter trotzdem mit dem höheren Wert.
Von diesem Rohertrag gehen die Bewirtschaftungskosten ab. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungsaufwand und ein Mietausfallwagnis für Leerstand und Zahlungsausfälle. Was nach diesem Abzug übrig bleibt, ist der Jahresreinertrag: der Überschuss, der langfristig und verlässlich aus dem Objekt herauskommt. Dieser Wert ist die Basis für alle weiteren Schritte.
Kapitalisierung: Wie aus dem Reinertrag ein Kapitalwert wird
Der Jahresreinertrag allein ist noch kein Immobilienwert. Er muss über einen Vervielfältiger kapitalisiert werden. Dieser Faktor hängt von zwei Größen ab: dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Den Liegenschaftszins ermitteln die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen. Für den Rems-Murr-Kreis ist der Gutachterausschuss des Kreises zuständig, für Fellbach und Waiblingen gibt es eigene Ausschüsse. Ein niedriger Liegenschaftszins steht für eine gefragte Lage und führt zu einem hohen Vervielfältiger, also einem hohen Kapitalwert je Euro Mieteinnahme. Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre das Gebäude wirtschaftlich noch sinnvoll zu nutzen ist. Umfangreiche Sanierungen können sie verlängern.
Der Vervielfältiger ergibt sich aus Tabellen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind. Der Jahresertragswert ist dann schlicht: Reinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger.
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis
Nehmen wir ein Mehrfamilienhaus mit einem Jahresrohertrag von 60.000 Euro. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleiben rund 45.000 Euro Reinertrag. Liegt der Liegenschaftszins bei 4,5 Prozent und die Restnutzungsdauer bei 50 Jahren, ergibt sich ein Vervielfältiger von etwa 19,8. Der Jahresertragswert beträgt dann knapp 890.000 Euro.
Zum Gesamtertragswert addiert der Gutachter noch den Bodenwert des Grundstücks. In Fellbach, Kernen und Waiblingen bewegen sich Bodenrichtwerte am oberen Rand im Kreis. Diese Werte lassen sich kostenlos über das Portal BORIS-BW abrufen. Dabei kann der Bodenrichtwert innerhalb derselben Postleitzahl je nach Lage, ob Hanglage am Kappelberg oder Durchgangsstraße, erheblich auseinanderfallen.
Was den Jahresertragswert verschiebt
Vier Faktoren bewegen diese Zahl in der Praxis besonders deutlich. Erstens die Miethöhe: Jeder Euro mehr Nettomiete erhöht den Reinertrag direkt und wird durch den Vervielfältiger multipliziert. Zweitens der Sanierungsstand: Hohe Instandhaltungskosten fressen den Reinertrag, ein gut gepflegtes Objekt punktet doppelt. Drittens der Liegenschaftszins: In begehrten Lagen rund um Stuttgart ist er erfahrungsgemäß niedriger, was Vervielfältiger und damit den Wert nach oben treibt. Viertens die Restnutzungsdauer: Wer modernisiert, verlängert die wirtschaftliche Lebensdauer und verbessert damit die Rechnung spürbar.