Die Jahresmiete ist die Summe aller Mieteinnahmen, die ein Objekt innerhalb von zwölf Monaten erzielt. Je nach Verwendungszweck unterscheidet man dabei die Jahreskaltmiete (ohne Betriebskosten) von der Jahreswarmmiete (inklusive Nebenkosten). Für die gängigen Renditekennzahlen und das Ertragswertverfahren zieht man fast immer die Kaltmiete heran, weil Nebenkosten lediglich durchlaufende Posten sind.
Was die Jahresmiete über den Wert einer Immobilie aussagt
Wer eine vermietete Immobilie kauft oder verkauft, stößt früh auf den Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Das Ergebnis zeigt, wie viele Jahresmieten der Preis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-fachen der jährlichen Kaltmieteinnahmen entspricht. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen (grob 400 bis 610 EUR/m²), bewegen sich die Faktoren für Wohnimmobilien in einer ähnlichen Spanne wie in anderen gut nachgefragten Lagen nahe Stuttgart. Sehr niedrige Faktoren klingen nach hoher Rendite, gehen aber häufig mit Substanzfragen oder Lagerisiken einher. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein günstiger Faktor auf erheblichen Sanierungsbedarf hindeutete, der im Kaufpreis noch nicht eingepreist war.
Brutto, Netto, Eigenkapital: drei verschiedene Renditen
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Sie ist schnell berechnet, ignoriert aber alle Kosten, die beim Eigentümer verbleiben: Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, nicht umlegbare Versicherungen. Wer auf dieser Basis entscheidet, liegt zu optimistisch.
Die Nettomietrendite zieht diese Positionen ab und bezieht den Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten ein. In Baden-Württemberg schlägt allein die Grunderwerbsteuer mit 5,0 Prozent des Kaufpreises zu Buche, dazu kommen Notar und Grundbuchamt (in unserem Bereich zentral beim Amtsgericht Waiblingen) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Das drückt die Nettomietrendite spürbar unter die Bruttogröße.
Die Eigenkapitalrendite setzt den Reinertrag ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Wer einen Teil über Fremdkapital finanziert, kann hier deutlich höhere Prozentzahlen erzielen, trägt dann aber auch das Zinsänderungsrisiko.
Ist-Miete und Marktmiete: der Unterschied zählt beim Verkauf
Bei einem Bestandsobjekt liegen die tatsächlich gezahlten Mieten (Ist-Miete) oft unter dem Niveau, das bei einer Neuvermietung erzielbar wäre (Marktmiete). Diese Differenz ist das sogenannte Mietpotenzial. Käufer rechnen es ein, Verkäufer sollten es kennen und im Preisgespräch belegen können.
Wie schnell sich das Potenzial heben lässt, hängt von den rechtlichen Rahmenbedingungen ab. Die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 BGB ist auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt. Alternativ sind Indexmieten (Kopplung an den Verbraucherpreisindex) oder Staffelmietvereinbarungen möglich, die Steigerungen zu bestimmten Zeitpunkten vorab festlegen. Nach einer Modernisierung können 8 Prozent der anrechenbaren Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden, allerdings nur für Maßnahmen, die tatsächlich zu einer Verbesserung des Wohnwerts führen.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Wenn Sie eine vermietete Immobilie im Remstal verkaufen wollen, ist die Jahresmiete keine abstrakte Kenngröße: Sie bestimmt unmittelbar, wie ein professioneller Käufer Ihr Objekt bewertet. Eine lückenlose Dokumentation der Mieteinnahmen, der Mietverträge und etwaiger Modernisierungskosten stärkt Ihre Verhandlungsposition. Liegt Ihre Ist-Miete erkennbar unter dem Marktmietniveau, lohnt es sich, das Potenzial sauber darzustellen, statt es dem Käufer zu überlassen, es zu seinen Gunsten auszurechnen.