Inventar sind alle beweglichen Gegenstände einer Immobilie, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind und beim Verkauf gesondert mitveräußert werden können. Da das Inventar rechtlich nicht zum Grundstück gehört, fällt auf seinen Wert keine Grunderwerbsteuer an. Bei Vermietungen lässt es sich zudem unabhängig vom Gebäude abschreiben. Für Verkäufer und Käufer lohnt es sich deshalb, diesen Posten sorgfältig zu erfassen und vertraglich zu regeln.
Was zum Inventar gehört und was nicht
Die entscheidende Frage ist, ob ein Gegenstand ohne Beschädigung entfernt werden kann. Ist das der Fall, handelt es sich in der Regel um Inventar. Typische Beispiele: eine freistehende Einbauküche mit Elektrogeräten, Waschmaschine und Trockner, Gartenmöbel, mobile Pflanzgefäße, ein Rasenmäher oder nachrüstbare Smart-Home-Komponenten, die ohne bauliche Eingriffe abnehmbar sind.
Gebäudebestandteile sind dagegen alles, was fest mit der Bausubstanz verbunden ist. Heizungsanlage, sanitäre Einrichtungen, Fenster und verklebte Bodenbeläge zählen zum Gebäude. Ihre Herauslösung würde die Immobilie beschädigen. Auch eine aufwendig geflieste Einbauküche mit eingemauerter Abzugshaube wandert schnell in die Grauzone. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen genau diese Abgrenzung im Kaufvertrag nachträglich Diskussionen ausgelöst hat.
Steuerlicher Effekt in Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Auf den vertraglich ausgewiesenen Inventarwert fällt diese Steuer nicht an. Bei einem vereinbarten Inventarwert von 20.000 Euro spart der Käufer damit 1.000 Euro Grunderwerbsteuer. Das ist real, aber das Finanzamt prüft, ob der angesetzte Wert glaubwürdig ist.
Als Orientierung gilt: Übersteigt der Inventaranteil rund 10 bis 15 Prozent des Gesamtkaufpreises, schaut das Finanzamt genauer hin. Wer für eine gut abgenutzte Küche den Neupreis ansetzt, riskiert eine Korrektur. Maßgeblich ist der Zeitwert, also Anschaffungskosten abzüglich Abnutzung. Kaufbelege und Fotos helfen, diesen Wert gegenüber dem Finanzamt zu belegen.
Regelung im Kaufvertrag
Inventar gehört als eigene Position in den notariellen Kaufvertrag, am besten mit einer detaillierten Liste als Anlage. Diese Liste sollte jeden Gegenstand einzeln benennen, den Zeitwert angeben und den Zustand kurz beschreiben. Fotos ergänzen die Dokumentation sinnvoll.
Zur Gewährleistung gilt eine wichtige Einschränkung: Für Inventar wird im Kaufvertrag üblicherweise jede Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Wer eine gebrauchte Küche übernimmt, hat keinen Anspruch auf Nachbesserung, falls die Spülmaschine nach dem Einzug den Dienst quittiert. Das sollte beiden Seiten vor Unterzeichnung klar sein.
Beim Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises oder dem Fellbacher Gutachterausschuss spielt der Inventarwert für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie keine Rolle. Er wird dort konsequent herausgerechnet. Wer einen Gutachter beauftragt oder einen Finanzierungsnachweis erbringt, sollte den Inventaranteil deshalb stets sauber vom Immobilienwert trennen.