Inflationsschutz beschreibt die Fähigkeit einer Anlage, ihren realen Wert zu erhalten, obwohl das allgemeine Preisniveau steigt. Immobilien gelten in dieser Hinsicht als verlässliche Sachwerte, weil Grundstück und Gebäude physisch existieren und nicht einfach entwerten wie ein Bankguthaben. Hinzu kommt, dass Mieteinnahmen unter bestimmten Vertragsbedingungen mit der Preisentwicklung mitwachsen können und ein laufender Kredit bei Inflation real an Last verliert.
Warum Sachwerte bei Preissteigerungen besser stehen
Der grundlegende Unterschied zwischen einer Immobilie und einem Sparguthaben ist greifbar: Das Grundstück verschwindet nicht, und der Wohnraum wird gebraucht, egal wie hoch die Inflationsrate gerade ist. In Phasen starker Preissteigerungen tendieren Immobilienwerte dazu, nominal zu steigen, weil Baumaterialien, Handwerkerkosten und letztlich auch der Neubau teurer werden. Wer eine bestehende Immobilie hält, profitiert davon, ohne erneut bauen zu müssen.
Dazu kommt der Krediteffekt. Wer ein Darlehen mit festem Nominalzins abschließt, zahlt in zehn Jahren denselben Betrag zurück wie heute. Kauft man dafür weniger Brot als heute, kauft man auch weniger Inflation zurück. Die Schuldenlast sinkt also real, wenn die Preise steigen. Dieser Mechanismus funktioniert aber nur, wenn die Zinsbindung lang genug gewählt wurde, damit keine Anschlussfinanzierung in eine Hochzinsphase fällt.
Was den Schutz konkret ausmacht
Ein paar Stellschrauben bestimmen, wie gut eine Immobilie tatsächlich vor Inflation schützt:
- Indexmietvertrag: Die Miete ist direkt an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigen die Preise um drei Prozent, steigt auch die Miete um drei Prozent, ohne Verhandlung.
- Lange Zinsbindung: Eine Bindung von 15 bis 20 Jahren schützt vor dem Szenario, dass eine Hochinflationsphase gleichzeitig die Zinsen in die Höhe treibt und die Anschlussfinanzierung verteuert.
- Lage mit stabiler Nachfrage: Im Remstal, besonders in Fellbach und Kernen im Remstal, sorgt die Nähe zu Stuttgart für eine anhaltend hohe Wohnnachfrage. Toplagen am Kappelberg zeigen eine deutlich andere Wertentwicklung als vergleichbare Flächen an Durchgangsstraßen, selbst innerhalb derselben Postleitzahl.
- Kontrollierter Leerstand: Eine leerstehende Wohnung schützt vor nichts. Wer vermietet ist, fängt Inflation über die Mieteinnahmen auf. Wer leersteht, zahlt die gestiegenen Betriebskosten allein.
Wo der Schutz Lücken hat
Es wäre falsch, Immobilien als automatische Inflationsgarantie darzustellen. Mietregulierungen wie die Kappungsgrenze begrenzen, wie stark die Miete in bestehenden Mietverhältnissen erhöht werden darf, unabhängig davon, was ein Indexmietvertrag eigentlich vorsehen würde. In manchen Phasen steigen Betriebskosten, vor allem Energie und Instandhaltung, schneller als die erlaubten Mieterhöhungen. Das heißt: Die Einnahmenseite wächst langsamer als die Ausgabenseite.
Aus der Planungspraxis kennen wir außerdem, wie stark Materialpreise und Handwerkerkosten bei Sanierungen schwanken. Eine energetische Ertüchtigung, die 2019 mit 80.000 Euro kalkuliert wurde, konnte 2022 leicht 130.000 Euro kosten. Wer solche Maßnahmen aufschieben musste, hat den Werterhalt auf Kosten von Substanz erkauft.
Und schließlich: In einem überhitzten Markt können Immobilienpreise auch nominal fallen, wenn die Zinsen schnell und stark steigen. Das ist keine Theorie, das hat der Markt 2022 und 2023 gezeigt. Wer dann verkaufen muss, statt verkaufen zu wollen, hat den Inflationsschutz nicht voll nutzen können.
Was das für Eigentümer im Remstal bedeutet
Wer eine vermietete Immobilie im Remstal hält, kann auf vergleichsweise stabile Nachfrage bauen. Die Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen liegen am oberen Rand des Kreises, was die nominale Wertbasis stützt. Den Inflationsschutz aber aktiv zu nutzen heißt: Mietverträge so gestalten, dass die Einnahmen nicht hinter der Preisentwicklung zurückbleiben, und die Finanzierung so strukturieren, dass kein Zwangsverkauf in einer ungünstigen Phase entsteht. Beides ist planbar. Beides braucht Entscheidungen, keine Zufälle.