Bei der Indexmiete ist die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigt das allgemeine Preisniveau, steigt die Miete im gleichen Verhältnis. Das klingt simpel, hat aber einen Rahmen aus gesetzlichen Regeln, den Sie als Vermieter kennen sollten.
Wie die Anpassung funktioniert
Im Mietvertrag werden zwei Werte festgehalten: die Ausgangsmiete und der aktuelle Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Verändert sich der Index später, können Sie als Vermieter die Miete anteilig anpassen. Ein Beispiel: Lag der Index beim Vertragsschluss bei 120 Punkten und steht er jetzt bei 126, entspricht das einem Anstieg von fünf Prozent. Die Miete darf dann ebenfalls um fünf Prozent erhöht werden.
Die Anpassung erfolgt nicht automatisch ohne Ihr Zutun. Sie müssen dem Mieter die Änderung schriftlich mitteilen und die Indexentwicklung nachvollziehbar belegen. Frühestens zwölf Monate nach der letzten Anpassung darf die nächste folgen. Was viele übersehen: Der Mechanismus wirkt in beide Richtungen. Fällt der Index, kann der Mieter eine Absenkung verlangen. In der Praxis ist das selten, aber rechtlich möglich.
Was der gesetzliche Rahmen vorschreibt
Die Vereinbarung einer Indexmiete muss ausdrücklich schriftlich im Mietvertrag stehen. Mündliche Absprachen genügen nicht. Wichtig ist auch, was Sie während einer laufenden Indexmietvereinbarung nicht tun dürfen: Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind in dieser Zeit ausgeschlossen. Auch Modernisierungsmieterhöhungen sind nur in sehr engen Grenzen möglich. Die sonst geltende Kappungsgrenze spielt dagegen keine Rolle, weil die Indexmiete einen eigenen Anpassungsmechanismus hat. Außerdem lässt sich eine Indexmiete nicht mit einer Staffelmiete kombinieren. Beide Modelle schließen sich gegenseitig aus.
Für wen sich dieses Modell eignet
Indexmieten sind bei Gewerbemietverträgen weit verbreitet, kommen aber auch bei Wohnraummietverträgen vor. Für Sie als Vermieter liegt der Vorteil darin, dass Ihre Mieteinnahmen langfristig nicht hinter der Inflation zurückbleiben, ohne dass Sie bei jedem Anpassungsschritt neu verhandeln müssen. In einem Umfeld, in dem Bodenrichtwerte und Kaufpreise im Remstal auf hohem Niveau liegen, ist die Anfangsmiete der entscheidende Hebel: Starten Sie zu niedrig, hilft auch eine saubere Indexklausel nur begrenzt.
Der Nachteil für Vermieter zeigt sich dann, wenn die Miete am Markt stärker steigt als der Index. In solchen Phasen können Sie nicht flexibel nachziehen, solange die Indexklausel gilt. Mieter hingegen wissen von Anfang an, nach welcher Logik ihre Miete steigt. Das schafft Transparenz, kann aber bei anhaltend hoher Inflation spürbar werden.
Wenn Sie unsicher sind, welches Mietmodell zu Ihrer Immobilie und Ihrer Vermietungssituation passt, sprechen Sie uns direkt an. Wir kennen beide Modelle aus der Praxis und beraten Sie ohne Umwege.