Ein Immobilienkredit ist ein Darlehen, das ausschließlich für den Kauf, den Neubau oder die Sanierung einer Immobilie vergeben wird. Die Bank sichert sich dabei in der Regel durch eine Grundschuld auf dem Objekt ab. Weil die Darlehenssummen hoch und die Laufzeiten lang sind, unterscheidet sich dieser Kredittyp in Struktur und Konditionen deutlich von einem gewöhnlichen Ratenkredit.
Welche Kreditformen gibt es?
Das klassische Annuitätendarlehen ist die bei weitem häufigste Form: Sie zahlen eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil fällt und der Tilgungsanteil steigt entsprechend an.
Daneben gibt es das Volltilgerdarlehen. Hier ist die Laufzeit von vornherein so kalkuliert, dass das Darlehen am Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist. Das schafft Planungssicherheit, verlangt aber eine höhere monatliche Rate. Das endfällige Darlehen funktioniert umgekehrt: Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen, die gesamte Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe. Diese Form ist heute selten und meist nur in Kombination mit einem Tilgungsvehikel wie einem Bausparvertrag sinnvoll. Ein Bauspardarlehen wiederum setzt einen zuteilungsreifen Bausparvertrag voraus und bietet dafür von Anfang an einen fest vereinbarten Zinssatz.
Konditionen und was sie wirklich kostet
Der Zinssatz ergibt sich aus der allgemeinen Marktlage und dem individuellen Risikoprofil Ihres Vorhabens. Entscheidend für Letzteres ist der Beleihungsauslauf: das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem von der Bank ermittelten Beleihungswert des Objekts. Je niedriger dieser Auslauf, desto besser die Konditionen.
Für die Zinsbindung wählen Käufer im Remstal derzeit häufig Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren. Eine längere Bindung kostet in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag, schützt aber vor steigenden Marktzinsen in der Anschlussfinanzierung. Die anfängliche Tilgung sollte realistisch sein: Mit einem Prozent kommen Sie bei einer Laufzeit von 20 Jahren kaum vom Fleck. Wer höher tilgt, zahlt insgesamt deutlich weniger Zinsen. Viele Verträge erlauben außerdem jährliche Sondertilgungen, häufig bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Was die Bank von Ihnen erwartet
Banken prüfen drei Dinge besonders genau: Ihre Bonität (regelmäßiges Einkommen, saubere Schufa), den Beleihungswert des Objekts und Ihren Eigenkapitaleinsatz. Als Faustregel gilt, dass Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einbringen sollten. Bei Kaufpreisen, wie sie in Fellbach oder Kernen im Remstal mit Bodenrichtwerten am oberen Rand des Kreises heute üblich sind, ist das eine erhebliche Summe. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die in Baden-Württemberg allein durch die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, Notarkosten und Grundbucheintrag schnell 10–12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese Nebenkosten finanziert keine Bank mit, sie müssen aus dem Eigenkapital bestritten werden.
Schließlich verlangt die Bank einen Verwendungsnachweis: Sie muss nachvollziehen können, dass die ausgezahlten Mittel tatsächlich für das vereinbarte Objekt eingesetzt werden. Bei Bauprojekten erfolgt die Auszahlung deshalb oft in Tranchen, gekoppelt an den jeweiligen Baufortschritt.