Wer ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht kauft oder verkauft, braucht einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Diese Form ist kein bürokratisches Extra, sondern gesetzliche Pflicht: Ohne Beurkundung durch einen Notar ist der Vertrag nach § 311b BGB von Anfang an nichtig. Der Kaufvertrag dokumentiert alle wesentlichen Bedingungen des Eigentumsübergangs und schafft für beide Seiten verbindliche Rechtssicherheit.
Was der Vertrag regelt
Ein Immobilienkaufvertrag ist kein Standardformular, das man ausfüllt. Der Notar entwirft ihn auf Basis der konkreten Situation und bespricht ihn vorab mit den Parteien. Der Inhalt folgt aber einem klaren Muster.
Zum Pflichtinhalt gehören die vollständigen Personalien beider Parteien (Name, Anschrift, Geburtsdatum) sowie die genaue Beschreibung des Kaufgegenstands: Grundbuchbezeichnung, Flurstücksnummer, Grundstücksgröße und eine Beschreibung des Gebäudes. Daneben stehen Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fälligkeitsbedingungen und eine Vollmacht zur Grundschuldbestellung für den Fall, dass der Käufer seine Finanzierung über das Grundstück absichern will.
Ein eigener Punkt ist der Besitzübergang. Ab diesem Datum gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über: Er darf die Immobilie nutzen, trägt aber auch Grundsteuer, Versicherungen und laufende Kosten. Der Besitzübergang ist häufig nicht identisch mit dem Eintragungsdatum im Grundbuch, das kommt meist einige Wochen später.
Was zwischen Beurkundung und Schlüsselübergabe passiert
Nach der Unterzeichnung beim Notar läuft eine koordinierte Abfolge ab, die der Notar selbst anstößt. Er beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die den Käufer absichert, solange er noch nicht eingetragener Eigentümer ist. Außerdem holt er die notwendigen Genehmigungen ein: Das Vorkaufsrecht der Gemeinde muss ausgeschlossen sein, etwaige Löschungsbewilligungen für ältere Grundschulden des Verkäufers müssen vorliegen.
Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlt der Käufer den Kaufpreis. Diese Reihenfolge schützt ihn davor, Geld zu überweisen, bevor seine Rechtsposition gesichert ist.
Das Grundbuchamt, zuständig für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen, trägt danach die Eigentumsumschreibung ein. Dazwischen liegt noch der Grunderwerbsteuerbescheid des Finanzamts: Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung nimmt das Grundbuchamt die Umschreibung nicht vor.
Gewährleistung und Nebenkosten
Bei gebrauchten Immobilien vereinbaren Käufer und Verkäufer fast immer einen Gewährleistungsausschluss. Das bedeutet: Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die nach dem Verkauf auftauchen. Ausgenommen sind arglistig verschwiegene Mängel. Wer als Verkäufer einen bekannten Schaden nicht erwähnt, haftet trotz Ausschlussklausel. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen nachträglich entdeckte Feuchtigkeitsschäden diese Frage aufgeworfen haben. Es lohnt sich, im Vorfeld offen zu dokumentieren, was am Haus bekannt ist.
Bei Neubauobjekten und Bauträgerprojekten gilt dagegen die gesetzliche Gewährleistung nach BGB von fünf Jahren.
Zu den Kosten: Als Eigentümer im Remstal zahlen Sie beim Verkauf keine Notarkosten, die trägt üblicherweise der Käufer. Für den Käufer summieren sich die Nebenkosten auf grob 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent, Notar und Grundbuchamt schlagen zusammen mit etwa 1,5 bis 2,0 Prozent zu Buche. Dazu kommt gegebenenfalls die Maklerprovision: Die ortsübliche Teilung nach dem Gesetz seit Dezember 2020 bedeutet 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite.