Ein Hochhaus ist nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg ein Gebäude, bei dem der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 Meter über der natürlichen Geländeoberfläche liegt. Diese Grenze ist kein Richtwert, sondern eine harte Schwelle: Wer sie überschreitet, betritt baurechtlich eine eigene Kategorie mit deutlich verschärften Anforderungen.
Was das Baurecht verlangt
Im Remstal begegnen uns Hochhäuser im klassischen Sinne selten. Dennoch ist die 22-Meter-Grenze relevant, weil manche Hanggrundstücke am Kappelberg oder in Waiblingen durch das Gefälle schneller in diese Kategorie rutschen, als Eigentümer erwarten. Die zuständige untere Baurechtsbehörde in Fellbach und Waiblingen beurteilt das jeweils eigenständig; für Kernen im Remstal liegt die Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.
Konkret verlangt die LBO für Hochhäuser unter anderem gesicherte Rettungswege über rauchdichte Treppenhäuser, automatische Brandmeldeanlagen und in der Regel eine Sprinkleranlage. Feuerwehraufzüge sind Pflicht, weil die Höhe eine Rettung über Leitern ausschließt. Aus der Planung kennen wir den Aufwand: Die Tragwerksplanung ist deutlich komplexer als bei normalen Mehrfamilienhäusern, und Windlasten müssen gesondert nachgewiesen werden.
Was das für laufende Kosten bedeutet
All diese Pflichtanlagen wollen gewartet, geprüft und versichert sein. Das Hausgeld in Hochhäusern liegt deshalb strukturell höher als in vergleichbaren Gebäuden ohne diese Technik. Aufzüge, Brandmeldeanlage und Sprinkleranlage verursachen regelmäßige Prüfkosten und gelegentlich ungeplante Instandsetzungen. Versicherungsprämien fallen ebenfalls höher aus, weil das Schadenpotenzial und die Bewohnerzahl größer sind.
Wer eine Eigentumswohnung in einem Hochhaus besitzt oder vermietet, sollte die Wirtschaftspläne und Instandhaltungsrücklagen der Eigentümergemeinschaft genau lesen. Unzureichende Rücklagen werden bei diesen Gebäuden besonders schnell zum Problem.
Vermietbarkeit und Marktwert
Im Remstal hängt die Nachfrage nach Hochhauswohnungen stark von Lage, Ausstattung und Zustand der Gemeinschaftstechnik ab. Gepflegte Anlagen mit guter Anbindung nach Stuttgart werden nachgefragt; vernachlässigte Objekte mit veralteter Haustechnik sind schwerer zu vermieten und entsprechend schwieriger zu bewerten. Bodenrichtwerte allein greifen hier zu kurz, weil der Gebäudezustand und die Qualität der Verwaltung den Marktpreis mitbestimmen.